Atrium Andaman City

Третья очередь комплекса Andaman City в Бангтао. Два корпуса по семь этажей, подземный паркинг, сдача в четвёртом квартале 2027 года. Управляет домом Radisson Hotel Group.

Про этот проект на острове говорят больше, чем про любой другой в Бангтао. И почти всё, что говорят, — плохое.

Мой вердикт: взял бы себе. Но с оговорками, и я их назову.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	Andaman Boutique Residences, бренд Andaman City
Управляющая компания	Radisson Hotel Group, rental pool 70/30
Район	Бангтао, Чернг Талай
Корпуса	два по 7 этажей плюс подземный паркинг
Квартир	322 по прайсам застройщика
Сдача	IV квартал 2027
Цена от	6 075 800 бат
Цена метра	от 142 500 до 220 000 бат
Общие расходы	100 бат за м² в месяц
Фонд ремонта	500 бат за м² разово

Почему этот проект ругают

Начну с того, о чём молчат в рекламных постах.

Andaman City — один из самых обсуждаемых застройщиков на Пхукете, и обсуждают его в плохом ключе. Проект называют обманом. Говорят, что дом не достроят. Ходят истории про покупателей, которые вносили залог, а потом их отговаривал рынок, и деньги оставались у застройщика. Мало кто из агентов советует Atrium клиентам.

Теперь то, что можно проверить самому.

Первый дом компании сдан. Andaman Riviera достроен, собственники получили чаноты — тайские документы на квартиру. Дом работает и приносит владельцам арендный доход. Я сам прожил там полгода и остался доволен тем, как всё сделано.

Земля выкуплена полностью. Не аренда, не опцион — собственность.

Разрешение на строительство есть. Форма Or.1, выдана администрацией Чернг Талай. Экологическая оценка проекта тоже одобрена.

Дом физически стоит. Семь этажей залиты на обоих корпусах. Кран работает, бетон возят каждый день.

Продано 81 процент. 261 квартира из 322 — и это без шоурума, без крупных бонусов агентам, без раздачи подарков. Люди голосуют деньгами вопреки тому, что о проекте говорят.

Слухи и реальные вопросы — разные вещи. Реальные вопросы к проекту у меня есть, и они дальше по тексту. Но «не достроится» в этот список не входит.

Локация: лучшее в Бангтао, если не считать первую линию

Бангтао — это Laguna, Porto de Phuket, Boat Avenue, Blue Tree, десятки ресторанов и школ. Всё в пределах десяти минут на машине.

У комплекса своя прогулочная зона под кокосовыми пальмами и собственный выход к морю с левой стороны. Четыре минуты пешком, не выходя на трассу и не пересекая чужую территорию.

• пляж Бангтао — 4 минуты пешком по своей аллее
• Tesco Lotus — 4 минуты
• Porto de Phuket — 7 минут
• Bangkok Hospital — 8 минут
• Boat Avenue и Canal Village — 8–10 минут
• Blue Tree — 15 минут
• аэропорт — 30 минут

Вида на море нет, и это нормально

Скажу прямо, чтобы потом не было разочарования: из окон Atrium моря не видно ни в одной квартире. Все окна выходят либо на лагуну комплекса, либо на горы.

Это вторая линия. Море здесь не продаётся из окна — оно продаётся четырьмя минутами пешком. Кому нужна картинка с водой из спальни, тому в другой проект и за другие деньги.

Инфраструктура: главный аргумент проекта

Atrium — третья очередь, и жильцы получают инфраструктуру всего комплекса Andaman City, а не только своего дома.

• лагуна с зонами для купания и отдыха
• пять ресторанов, своя пекарня, снек-бары у воды, фито-бары
• ресторан на крыше с видом на закат
• аквапарк с горками и детский бассейн
• детский клуб и детская площадка
• спа, сауны, джакузи, детокс-клиника
• фитнес-клуб, йога, беговая дорожка на километр вокруг воды
• кинотеатр и четыре площадки для мероприятий
• коворкинги и зоны для встреч
• отельные услуги, кладовые для вещей, своя система очистки воды

Такого набора в Бангтао больше нет ни у кого в этом ценовом сегменте.

Подземный паркинг: не только про удобство

Машины уезжают под дом, двор остаётся людям. Но дело не только в этом.

Открытый паркинг у стены дома в сезон дождей — это запах и сырость, которые тянет в квартиры нижних этажей. Подземный паркинг с вентиляцией эту проблему снимает. Это инженерное решение, а не только про красивый двор.

Что осталось

По прайсам на 8 сентября 2026 года свободна 61 квартира из 322. Шесть в брони, две на удержании — реально можно купить 53.

Что	Сколько	Цена
Дешевле 8 млн — студии	8 квартир	от 6 075 800
От 8 до 10 млн — однушки	41 квартира	от 8 480 000
Дороже 10 млн — двушки и трёшки	4 квартиры	от 11 517 350

Дешёвое кончилось первым. Ниже семи миллионов осталось восемь лотов, и три из них — по одной и той же минимальной цене.

Второе, что надо знать: остаток перекошен. 29 квартир из 53 — это одна и та же однушка на 53,59 метра. Выбор небольшой, и если нужна двушка, их всего две.

Находки из прайса

Я разобрал оба прайса построчно — 322 лота. Вот что нашлось.

За вид не берут денег

Средняя цена метра у квартир с окнами на лагуну — 178 418 бат. У квартир с окнами на горы — 178 397. Разница 21 бат за метр, одна сотая процента.

Застройщик вообще не заложил разницу в цене за вид. Значит, лучшую сторону можно взять по цене худшей — если она ещё осталась. С видом на лагуну свободно 15 квартир из 53.

Выше четвёртого этажа лифт бесплатный

Однушка 53,59 м² в корпусе 4:

Этаж	Цена	Метр
2	8 574 400	160 000
3	8 574 400	160 000
4	9 342 350	174 330
5	9 342 350	174 330
6	9 342 350	174 330
7	9 342 350	174 330

Между четвёртым и седьмым этажом разницы в цене нет вообще. Седьмой этаж берут по цене четвёртого — меньше шума снизу, лучше обзор, те же деньги.

Первый этаж дороже седьмого на 22 процента

Метр на первом этаже — 219–231 тысяча против 189 наверху. Причина — личный бассейн и терраса. Но в прайсе указана та же площадь квартиры, а бассейн и терраса в неё не входят. То есть вы платите примерно полтора миллиона за воду у порога, и в метраже это не отражается.

Корпус 5 дешевле корпуса 4

Один тип, один этаж, разные корпуса:

Площадь	Этажи	Корпус 4	Корпус 5
35,74 м²	4–7	6 754 500	6 254 500
53,59 м²	4–7	9 342 350	8 842 350

Разница 5–7 процентов, то есть до полумиллиона бат за одну и ту же квартиру. Прайсы разной даты — 28 августа и 8 сентября, поэтому часть разницы может быть подорожанием корпуса 4, а не скидкой на корпус 5. Уточняйте перед бронью.

Чем больше квартира, тем дешевле метр

Тип	Площадь	Метр
Двушка C-2	98,06 м²	145 000
Двушка C-1	79,43 м²	145 000
Трёшка D	95,95 м²	147 500
Однушка B	53,59 м²	163 700
Студия A	35,74 м²	174 000

Двушка идёт по метру на 20 процентов дешевле студии. Если задача — купить максимум метров за деньги, смотреть надо на крупные лоты.

Фрихолд дороже лизхолда на 11 процентов

В прайсе указана цена лизхолда — это долгосрочная аренда. Полная собственность считается отдельно:

• надбавка за квоту фрихолда — 10 000 бат за метр
• регистрационный взнос — 6,3 процента вместо 1,1 у лизхолда

Для студии 35,74 м²: лизхолд с регистрацией 6 142 634 бата, фрихолд с регистрацией 6 838 492. Разница 695 858 бат, это 11,3 процента. Для однушки — больше миллиона.

Многие считают, что фрихолд дороже на шесть процентов. На деле почти вдвое больше.

Что платится сверх цены

Что	Сколько
Мебельный пакет, студия и однушка	500 000 бат
Мебельный пакет, двушка	700 000 бат
Мебельный пакет, трёшка	1 000 000 бат
Содержание	100 бат за м² в месяц
Фонд ремонта	500 бат за м² разово
Счётчики	25 000 бат за штуку
Депозит при брони	100 000 бат

Для студии мебель — плюс восемь процентов к цене. Итоговый чек студии во фрихолде с мебелью выходит около 7,34 миллиона против 6,08 в прайсе. Считайте сразу конечную сумму, а не цифру из первой строки.

Содержание 100 бат за метр — дороже обычного жилого комплекса, где платят 85, но дешевле брендированных резиденций со 120.

График платежей

Платёж	Доля	Срок
1	35%	14 дней
2	20%	+90 дней
3–6	по 10%	каждые +90 дней
7	5%	декабрь 2027

Первый взнос — треть суммы за две недели. Это жёстче, чем у большинства соседей по району. Оправдание одно: коробка уже стоит, и деньги идут не в котлован.

Четыре лучших варианта на сегодня

5-221 — 55 м², первый этаж, корпус 5, окна на горы. 7 840 000 бат. Метр 142 545 — самый дешёвый во всём проекте. Однушка по цене большой студии.

5-211 — 79 м², две спальни, второй этаж, корпус 5. 11 517 350 бат. Метр 145 000. Дешевле однушки в пересчёте на метр, а комнат вдвое больше. Двушек в остатке всего две.

5-118 — 36 м², первый этаж, корпус 5, окна на горы. 6 075 800 бат. Самый дешёвый вход в проект. Таких по этой цене три штуки.

4-715 — 54 м², седьмой этаж, корпус 4, окна на лагуну. 9 342 350 бат. Верхний этаж по цене четвёртого, вид на воду без доплаты.

Аренда: как это работает

Домом управляет Radisson Hotel Group. Схема — общий пул: доход от всех сданных квартир складывается и делится между собственниками в пропорции 70 на 30 в пользу владельцев. Ваша квартира стоит пустая — деньги всё равно идут, потому что работают остальные.

Уборка, бельё, ресепшн, поиск гостей — забота управляющей компании. Владельцу делать не нужно ничего.

Цифры доходности, которые ходят по рынку, я проверить не могу: дом ещё не работает. Первые реальные данные появятся в 2028 году.

Кто строит

Компания работает на Пхукете с 2019 года. Сдан один объект — Andaman Riviera, собственники получили документы. Строят русские, по своим стройнормам. Компания не публичная, отчётности на бирже нет.

Один сданный дом — это немного. Но это на один больше, чем у половины проектов, которые сейчас продаются на острове с котлована.

Это не значит, что дом хороший. Это значит, что его достроят.

Вердикт: взял бы себе

Atrium — на мой взгляд, один из лучших проектов на всём пятачке Бангтао. Инфраструктура уровня курорта, своя дорога к морю, управление Radisson, адекватная цена метра для такого продукта.

Репутационный шум вокруг застройщика мешает проекту раскрыться. Именно поэтому метр здесь стоит дешевле, чем должен стоить такой продукт. Настоящий ренессанс случится в момент сдачи, когда дом заработает и станет виден живьём.

Оговорка, которую я обязан сделать: сейчас проект подходит не всем. Идеальное время для входа было год-полтора назад, на старте продаж. Сегодня это по-прежнему качественная покупка, но уже не та цена и уже не тот выбор: остаток перекошен в однушки, дешёвого почти нет.

Оценка по десяти критериям: 8,6 из 10. Тир A.

Подойдёт

• кто хочет лучшее в Бангтао
• кто понимает, что такое отдых на пять звёзд
• кому важен продукт, а не цифры в брошюре
• кто сам будет здесь жить и отдыхать

Не подойдёт

• у кого бюджет меньше семи миллионов бат
• кто заходит ради перепродажи: фаза входа уже не та
• кому не нравится Бангтао

Частые вопросы

Правда, что проект не достроится? Дом физически стоит: семь этажей залиты на обоих корпусах, стройка идёт. Первый объект компании сдан, собственники получили чаноты. Продано 81 процент квартир.

Сколько квартир осталось? 61 свободна, из них 53 можно купить прямо сейчас. Всего в двух корпусах 322.

Видно ли море из окон? Нет. Все окна смотрят на лагуну комплекса или на горы. До моря 4 минуты пешком через собственный выход комплекса.

Сколько стоит фрихолд? Лизхолд плюс 10 000 бат за метр, плюс регистрационный взнос 6,3 процента вместо 1,1. Для студии разница почти 700 тысяч бат.

Что платится сверх цены квартиры? Мебельный пакет от 500 тысяч, содержание 100 бат за метр в месяц, фонд 500 бат за метр разово, счётчики 25 тысяч.

Когда сдача? Четвёртый квартал 2027 года. Последний платёж — декабрь 2027.

Кто управляет домом? Radisson Hotel Group. Аренда через общий пул, деление дохода 70 на 30 в пользу собственника.

---

Полный видеоразбор Atrium — на моём YouTube-канале. Нужен актуальный список свободных квартир с ценами и планировками — напишите мне в Telegram: n_malyugin.