Bellaguna Lotus · Lake Residences

Два здания по пять этажей, зажатые между двумя лагунами внутри Laguna Phuket. Это новая очередь Bellaguna от Banyan Group. Вход в проект — 16 300 000 бат в лизхолде, свободно 89 квартир из 140.

Главная цифра разбора не из прайса. Я достал телефон, нажал старт у будущего въезда и пошёл обычным шагом до воды. 2 минуты 50 секунд. Для Банг Тао это редкость, и ради неё многое прощается.

Сразу главное: место и продукт сильные, двор пустой. По продукту и месту я поставил 8,4 из 10, по деньгам и надёжности — 7,8.

Мой вердикт: взял бы с оговорками.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	Banyan Group, строит Лагуну с 1994 года
Юрлицо проекта	Phuket Grande Resort Limited
Район	Laguna Phuket, Банг Тао, Чернг Талай
Корпуса	здание D и здание E, по 5 этажей, каждое из двух секций
В прайсе	140 квартир, свободно 89
Спален	однушек 68, двушек 56, трёшек 16
Метражи	от 58 до 353 м²
Цена от	16 300 000 бат (лизхолд)
Метр	лизхолд 251 214, фрихолд 304 741
Форма владения	лизхолд и фрихолд; фрихолд плюс ровно 10%
Сдача	в прайсе не указана — спрашивайте отдельно

Две минуты пятьдесят секунд до воды

Каждый второй буклет на Пхукете обещает пляж в шаговой доступности. Под этой формулировкой я встречал и честные пять минут, и сорок минут по обочине вдоль фур.

Поэтому я замерил сам. 2:49,88 от будущего въезда в Lotus до кромки воды. Обычным шагом, не торопясь, с телефоном в руке.

Дорога идёт внутри Лагуны: мимо корпусов Dusit Thani, мимо пляжного клуба RAVA и упирается в песок. На шоссе выходить не надо ни разу. Вы не перебегаете трассу с ребёнком на руках, а идёте по дорожке вдоль воды.

Близко — это настроение. Две минуты пятьдесят секунд — характеристика.

Озеро, а не море

Проект называется Lake Residences, и вода тут не маркетинговая. Лагуна подходит вплотную к фасаду, между домом и водой только прогулочная дорожка. Через воду видно виллы с черепичными крышами и лодку-шаттл, которая возит гостей отеля.

Но это озеро, не море.

Моря из окна не будет ни на первом этаже, ни на втором — его закрывает прибрежная зелень. На рендерах застройщик рисует закат над морем с крыши пентхауса. Я проверил геометрию по спутнику: лагуна уходит на северо-запад почти до самого пляжа, высоких зданий на этой линии нет, стоит один невысокий пляжный клуб. Полоска моря над деревьями с верхнего уровня возможна.

Возможна, но не гарантирована. Дом не построен, подняться и посмотреть нельзя. Я поверю в этот вид, когда встану на той крыше сам.

Если вы покупаете ради моря в кадре — это не ваш проект, и не надо себя уговаривать.

Что такое Лагуна

Кусок Банг Тао размером с небольшой город, который Banyan Group строит с 1994 года. Внутри гольф-поле, пять отелей, школа, рынок, рестораны и система озёр с лодками-шаттлами между отелями.

Территория закрытая и пешеходная. Владельцам даётся Sanctuary Club и членство в RAVA Beach Club, первый год управления недвижимостью и страховка — бесплатно.

Lotus встаёт в эту историю последней очередью. 140 квартир — для Банг Тао это камерно: в соседних проектах по четыреста и больше.

Что в квартире

Квартиры крупные. Самая маленькая в проекте — 58 м², но основной массив начинается от 75. Однушка здесь больше, чем двушка во многих соседних домах.

Гостиная, столовая и кухня идут одним объёмом. Терраса тянется вдоль всей квартиры, а не торчит балконом сбоку. Окна в пол, потолочные вентиляторы, светлое дерево и ротанг.

Отделка на ступень выше соседей по Лагуне: дерево в спальнях, гранитные столешницы, встроенная кухня с техникой, стеклянные перила на террасах.

Важное про цену: встроенное оборудование включено, свободная мебель — нет, её покупаете отдельно.

Бассейн за вашей дверью

Два аттракциона, которых в таком виде больше нигде в районе нет.

У квартир первого этажа — собственный бассейн на 24 метра и терраса 39 м². У пентхаусов пятого — бассейн на крыше, от 23 до 39 метров, плюс вторая терраса наверху.

Это не общий руфтоп, где ждёшь свободный лежак. Это ваша вода.

Планировки

Тип	Спален	Жилая	Терраса	Бассейн	Всего
1B-E	1	52	6	—	58
1B-A / 1B-B	1	61	14	—	75
2B-G	2	91	13	—	104
2B-A / 2B-B	2	94	26	—	120
2B-A GROUND	2	93	39	24	156
2B-E пентхаус	2	94	26 + 30	23	173
3B-A	3	125	36	—	161
3B-C	3	191	88	39	318
3B-D пентхаус	3	186	59 + 73	35	353

Находка 1. Фрихолд стоит ровно десять процентов

Четыре чистые пары — одинаковый корпус, этаж, площадь и сторона, отличается только форма владения. Везде ровно 10,0%: 38,99 → 42,89 млн, 47,71 → 52,49 млн, 39,34 → 43,27 млн.

Для сравнения: в соседней очереди Golf Pentas фрихолд стоил плюс 23–33%. Здесь застройщик берёт за него по-честному.

Находка 2. Вид на лагуну стоит плюс пятнадцать процентов

Двушка 122 м² в корпусе D, лизхолд. Второй этаж: 211 230 за метр в сад против 242 787 на лагуну — плюс 14,9%. Третий этаж: 221 721 против 259 754 — плюс 17,2%.

В деньгах разница около 3,85 млн за одну и ту же планировку.

Находка 3. Второй этаж дешевле первого

Средний метр по этажам: первый 288 043, второй 233 538, третий 252 340, четвёртый 300 895, пятый 296 495.

Первый этаж дороже второго на 23% — там собственный бассейн. Если бассейн вам не нужен, второй этаж — самое выгодное место в доме.

Провал на втором этаже встречается у меня третий проект подряд: так же было у Elara и у Park Residences, хотя застройщики разные.

Находка 4. Все бассейны смотрят на воду

Ни одного пентхауса и ни одной квартиры первого этажа с личным бассейном в садовую сторону нет. Дорогой продукт застройщик развернул только к лагуне.

Если хотите свой бассейн — выбора по стороне у вас не будет, только по этажу и цене.

Находка 5. Самые маленькие квартиры разобрали первыми

Все восемь однушек на 58 м² уже в брони, в продаже ни одной. Это самый дешёвый вход, и его вымели.

Осталась 42 однушки на 75 м², из них свободно 24 — с них и начинается разговор о покупке.

Находка 6. Трёшка 161 метр: разброс в пятнадцать миллионов

От 41 740 000 (третий этаж, лизхолд, 259 255 за метр) до 57 250 000 (первый этаж, фрихолд, 355 590 за метр). Одна и та же планировка.

Разница 15,5 миллиона — это цена этажа с бассейном плюс фрихолд. Решайте, нужны ли вам обе эти опции сразу.

Как платить

Два плана на выбор, бронь фиксирует цену.

Бронь	Сумма
При цене до 30 млн	100 000 бат
30–50 млн	300 000 бат
50–100 млн	500 000 бат
Свыше 100 млн	1 000 000 бат

План стройки: 20% при подписании и по 20% на 25%, 50%, 75% готовности и при завершении.

План с отсрочкой: 20% при подписании, по 10% на трёх этапах, 50% после сдачи.

Рассрочка после сдачи: год под 3%, три года под 5%, пять лет под 7%.

Половина суммы, которая платится уже после ключей — это редкие условия для Пхукета. Здесь это сильная сторона проекта.

Фрихолд и лизхолд

В проекте есть обе формы. Лизхолд регистрируется в Земельном департаменте на 30 лет с продлением, фрихолд стоит плюс 10% к цене.

Свободно 45 лотов во фрихолде и 44 в лизхолде — выбор есть в обе стороны.

Чего в доме нет

А вот тут придётся быть честным.

Своей инфраструктуры у Lotus почти нет. Парк с дорожками вдоль воды и детская площадка с песком, фонтанами и верёвочным городком — всё. Ни общего бассейна, ни тренажёрного зала, ни лобби с сервисом, ни ресторана на территории.

Дом живёт чужим. Гольф, спа, пляжный клуб, рестораны, рынок, школы — это Лагуна вокруг, и она прекрасна. Но если мысленно убрать Лагуну и оставить только дом, внутри останутся дорожки и качели. Для 140 квартир это немного.

Подземной парковки нет — машины стоят между корпусами.

И деталь, которую я бы уточнил до договора: с двух сторон участка на плане местности подписано будущее развитие. Что там вырастет и когда — вопрос к Banyan Group.

Отдельно: срока сдачи в прайсе нет вообще. Это первое, что надо спросить у застройщика.

Четыре квартиры, которые я бы смотрел

D-4212, однушка 75 м², второй этаж, сад, лизхолд — 16 300 000. Минимальный вход и лучший метр в проекте: 217 333. Рядом свободны 4213 и 4214 по той же цене. Второй этаж и вид в сад — это и есть причина цены.

D-4215, двушка 122 м², второй этаж, сад, лизхолд — 25 770 000. Максимум метров за минимальную цену квадрата: 211 230 — лучший метр во всём доме. 94 метра внутри, две спальни по краям, у каждой свой санузел.

D-4405, двушка 122 м², четвёртый этаж, лагуна, фрихолд — 38 000 000. Та же планировка, но на воду и на верхний жилой этаж, фрихолд уже в цене. 311 475 за метр — самый дешёвый метр среди лагунных двушек четвёртого этажа. Для сравнения: третий этаж на лагуну в лизхолде стоит 31,69 млн, разница 6,3 миллиона.

D-4103, двушка 156 м² с собственным бассейном, первый этаж, лагуна, лизхолд — 38 990 000. 249 936 за метр — самая дешёвая квартира с бассейном в проекте. 94 метра внутри, терраса 39 метров, бассейн на 24.

Чего бы я не брал

D-4101, трёшка 161 м², первый этаж, лагуна, фрихолд — 57 250 000. 355 590 за метр при том, что та же планировка на третьем этаже в лизхолде стоит 41,74 млн. Переплата 15,5 миллиона.

E-5401, двушка 104 м², четвёртый этаж, лагуна, фрихолд — 36 720 000. 353 077 за метр. В том же доме двушка на 122 метра с лагуной стоит 38 млн — за 1,3 миллиона сверху вы получаете на 18 метров больше.

Вердикт: взял бы с оговорками

8,1 из 10 по моей шкале из десяти критериев. Тир B.

Критерий	Оценка
Надёжность застройщика	10
Локация и море	10
Инфраструктура района	10
Качество и отделка	9
Инфраструктура комплекса	4
Планировки	9
Цена за метр к району	6
Условия оплаты	9
Доходность и ликвидность	7
Документы и фрихолд	7

Наверх тянут застройщик с тридцатилетней историей на этой земле, само место, пешеходный путь до воды, крупные планировки и мягкие условия оплаты.

Вниз тянут цена метра и пустой двор. За эти деньги в Лагуне есть Garrya на первой линии, и это честная альтернатива, о которой я говорю клиентам вслух.

Подойдёт

• Кто хочет жить в Лагуне: закрытая территория, пляж в трёх минутах пешком
• Кто готов платить за комфорт и локацию, а не искать дешевле
• Кто ищет актив с гарантией: Banyan Group строит здесь с 1994 года
• Кто не гонится за ROI, а покупает под себя

Не подойдёт

• Бюджет. Вход 16,3 млн — дешёвой двери здесь нет
• Доходность. Метр уже на уровне первой линии, отбивать его долго
• Кому нужна инфраструктура внутри дома: ни зала, ни бассейна, ни лобби
• Кто ищет спекуляцию: быстрой перепродажи на этом метре не выйдет

Частые вопросы

Сколько идти до пляжа? 2 минуты 50 секунд обычным шагом, замерял лично секундомером. Весь путь по внутренним дорогам Лагуны, без выхода на шоссе.

Видно ли море из окон? С первого и второго этажа — нет. С верхних этажей и крыши пентхауса застройщик обещает полосу моря над прибрежной зеленью. Геометрия это допускает, но дом не построен и проверить вид сейчас нельзя.

Какая самая дешёвая квартира? Однушка 75 м² на втором этаже с окнами в сад, лизхолд — 16 300 000 бат. Однушки на 58 метров все в брони.

Можно ли купить во фрихолд? Да, плюс ровно 10% к цене лизхолда. Свободно 45 лотов.

Когда сдача? В прайс-листе срок не указан. Это первый вопрос к застройщику перед бронью.

Есть ли подземный паркинг? Нет. Машины стоят между корпусами на открытой территории.

---

Я Никита Малюгин, частный агент по недвижимости Пхукета. Разбираю новостройки острова без восторгов и заказных оценок: беру прайс-лист, считаю метр по лотам и говорю, что вижу.

Нужен подбор под конкретный бюджет или полный прайс по лотам — пишите в Telegram. Отвечаю сам, без ботов.