Skypark Elara Lakelands

Два корпуса по семь этажей в Laguna Lakelands — дальней части Лагуны на западном побережье Пхукета. Застройщик Banyan Group, та же группа, что строит Bellaguna и Garrya. Вход в проект — 9 120 000 бат, свободно 67 квартир из 147, выведенных в прайс.

Сразу главное: это Лагуна для тех, у кого нет бюджета на Лагуну. Метр здесь начинается от 166 823 бат, тогда как у соседей по территории он стартует от 200 000, а на первой линии доходит до 380 000.

Мой вердикт: взял бы с оговорками. Это покупка под конкретную задачу, а не под доходность.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	Banyan Group (Bellaguna, Garrya, Laguna Phuket)
Район	Laguna Lakelands, Чернг Талай
Корпуса	2 по 7 этажей, панорамный бассейн и парк на крыше
В продаже	147 квартир в корпусах 1 и 2, свободно 67
Вся первая фаза	220 квартир
Метражи	54, 57, 85, 181 и 186 м²
Цена от	9 120 000 бат
Средний метр	199 000, диапазон 166 823 – 245 555
Форма владения	фрихолд и лизхолд 30 лет с продлением
Стройка корпуса	18–24 месяца с начала работ
Сдача	точной даты в документах нет, внешний ориентир — 2028

До пляжа Банг Тао 6,6 километра

Это главный минус, и обойти его выбором квартиры нельзя.

Elara стоит в Lakelands — дальнем углу Лагуны. Дальше по карте только Laguna Park 2 и выезд в сторону аэропорта. По внутренним дорогам до пляжа Банг Тао 6,6 км, 16 минут на машине. По прямой до воды около 3 километров. Пешком до моря отсюда не ходят.

Моря из окон нет. Есть озеро, канал и сад между корпусами. Море видно с крыши, на горизонте.

Взамен вы получаете Лагуну: закрытую территорию, свои дороги и охрану, гольф, отели группы, спа и пляжный клуб RAVA. Плюс сам район Lakelands: холмы, леса, озёра и 15 километров троп.

Что внутри комплекса

Два корпуса поставлены буквой V, открытой к воде. Внутри буквы сад, снаружи подъезд и парковка. Трёхкомнатные квартиры стоят на концах крыльев — у них окна на две стороны.

• панорамный бассейн, терраса, зона барбекю и дорожки на крыше каждого корпуса
• тренажёрный зал на первом этаже корпуса 1
• кладовые в аренду вдоль служебной стороны
• сад между крыльями и выход на тропы Lakelands
• доступ ко всей инфраструктуре Laguna Phuket и программа Sanctuary Club

Скажу честно: своей инфраструктуры для 220 квартир маловато. Проект живёт за счёт того, что вокруг него Лагуна. Уберите Лагуну — и останутся бассейн на крыше, зал и сад.

Что в квартире

Окна в пол на всю ширину гостиной, потолочные вентиляторы, гостиная со столовой и кухней одним объёмом. В каждой квартире заявлена складная рабочая зона.

Входит в цену: шкафы-купе, кухонный гарнитур со встроенной техникой (индукционная плита, вытяжка, измельчитель отходов), ландшафт и благоустройство. Свободная мебель и декор — отдельно.

Что написано в листе отделки, а не в брошюре:

Что	Материал
Полы	керамогранит в общих зонах, искусственная древесина в спальнях
Мебель и двери	ДСП с ламинатом или меламином, полые межкомнатные двери
Столешницы	искусственный камень на кухне и в санузлах
Горячая вода	проточные нагреватели

Это крепкий рабочий уровень, честный для своей цены. Не дорогая отделка, и проект на неё не претендует.

Санузлы по стандарту: керамогранит, закалённое стекло в душе, подвесная сантехника. У однушек один санузел, у двушек два, у трёшек три с половиной. Ванна есть только в мастер-спальне трёшек.

Планировки

Однушки 57 и 54 м². Внутри у обеих 48 метров, разница только в балконе: 9 против 6. Спальня отделена стеной, гостиная и столовая одним куском, кухня у входа — вытянутая и без окна. На балконе размечена зона для домашних животных.

Двушки 85 м². 71 метр внутри и 14 на двух балконах. Спальни разнесены по краям, между ними гостиная, у каждой спальни свой санузел. Плата за такую схему — кухня в глубине без окна.

Трёшки 186 и 181 м². Гостиная со столовой на пол-этажа, кухня отдельная и закрытая, три спальни, 3,5 санузла, ванна в мастере. Стоят на концах крыльев: окна на две стороны, балконы по кругу.

Планировки на 141 метр в корпусах 1 и 2 нет — она в других домах первой фазы.

Front и Back: где чьи окна

Застройщик делит каждый этаж на две стороны прямо в прайсе.

• Front — окна на воду, канал и сад внутри буквы V
• Back — окна на подъезд, парковку и служебную полосу

Находка 1. Одна двушка — четыре миллиона разницы

Пятый этаж корпуса 1, одна и та же планировка на 85 м²:

Квартира	Сторона и форма владения	Цена	Метр
1511	Back, лизхолд	14 180 000	166 823
1506	Front, фрихолд	18 250 000	214 705

Разница 4 070 000 бат — это 29% за тот же метраж на том же этаже.

Находка 2. Из чего эти 29 процентов

Я разложил разницу на части по чистым парам из прайса, где отличается только один параметр.

Что сравниваем	Как считал	Разница
Фрихолд против лизхолда	пары 1403/1404, 2103/2104, 2304/2306	+9–10%
Front против Back	средний метр 188 189 против 177 436 при равном лизхолде	+6%
Вместе	средний метр фронтального фрихолда 223 634 против 177 436	+26%

И это связка, а не меню. Из 63 фрихолдных квартир 58 стоят на дорогой стороне. Из 65 задних квартир 60 продаются только в лизхолде. Выбрать фрихолд и одновременно сэкономить на виде здесь практически невозможно.

Находка 3. Второй этаж дешевле первого

Средний метр по этажам в корпусе 1:

Этаж	Метр
Первый	211 854
Второй	182 278
Седьмой	206 485

На первом этаже окна на уровне земли, но там же самые удобные выходы в сад — и застройщик закладывает это в цену. Второй этаж получается провалом, которым стоит пользоваться.

Акция до 30 сентября

В списке 11 квартир, реально свободны 8. Скидка от 3,5 до 5,3 процента.

Квартира	Что это	Цена по акции
1203 · однушка 57 м², 2 этаж, Front	163 158 за метр — лучший метр в проекте	9 300 000
1303 и 1304 · однушки 54 м², 3 этаж, Front	минус 410 тысяч каждая, метр 183 333	9 900 000
1302 · трёшка 186 м², 3 этаж, Front	минус 1 830 000, самая большая планировка	35 400 000

Четыре квартиры, которые я бы смотрел

Каждая — под свою задачу, а не «просто хорошая».

1203 — под минимальный бюджет. Однушка 57 м², корпус 1, второй этаж, Front, лизхолд, 9 300 000 по акции. Лучший метр во всём проекте — 163 158. Балкон 9 метров, самый большой среди однушек. После 30 сентября цена возвращается к 9 730 000.

1705 — под вид и перепродажу. Двушка 85 м², корпус 1, седьмой этаж, Front, фрихолд, 19 830 000. Последний этаж, фронтальная сторона и фрихолд — три главных фильтра покупателя сразу. Крыша с бассейном прямо над вами. Метр 233 294: это самая дорогая двушка в остатке.

1302 — под жизнь семьёй. Трёшка 186 м², корпус 1, третий этаж, Front, лизхолд, 35 400 000 по акции. Самая большая планировка проекта: 154 метра внутри и 32 на балконах. Конец крыла, окна на две стороны. Трёшка 181 метр на четвёртом во фрихолде стоит 41 610 000.

1411 — чисто под аренду. Однушка 54 м², корпус 1, четвёртый этаж, Back, лизхолд, 9 120 000. Сдачей занимается управляющая компания Лагуны. Самая дешёвая квартира в обоих корпусах, метр 168 888. Внутри те же 48 метров, что и у 57-метровой. Однушка 54 метра — самый ходовой формат: таких в проекте 55, в остатке 32. Рядом свободна близнец 1412.

Чего бы я не брал

2705 — однушка 54 м², седьмой этаж, фрихолд, 13 260 000. Метр 245 555, самый дорогой в проекте. Добавить 920 тысяч — и это уже двушка 85 метров на пятом.

1402 и 1408 — трёшки 181 м², четвёртый этаж, фрихолд, 41 610 000. Такая же планировка на втором этаже в лизхолде стоит 34 040 000, а по акции 32 300 000.

1105 — двушка 85 м² на первом этаже, фрихолд, 17 630 000. Первый этаж дороже второго: 207 тысяч за метр против 178, а окна на уровне земли.

Аренда: важное ограничение

Сдавать самому нельзя. Любая аренда идёт только через управляющую компанию Лагуны. Своего управляющего вы туда не поставите, на площадки сами не выставите. Условия этой программы стоит смотреть до подписания договора: комиссия, загрузка, сколько ночей остаётся владельцу.

При этом в первой фазе 220 квартир, а рядом вся Лагуна с отелями и апартаментами. Конкуренция за гостя здесь серьёзная.

Как платить

• бронь: 100 000 бат при цене до 30 млн, 300 000 при 30–50 млн, 500 000 при 50–100 млн
• план стройки: 20% при договоре и по 20% на каждом этапе готовности
• план с отсрочкой: 50% в стройку, 50% после сдачи
• отсрочка: год под 3%, три года под 5%, пять лет под 7%

Документы и расходы

Лизхолд регистрируется в Земельном департаменте на 30 лет с продлением. Пошлина при регистрации лизхолда 1,1%, при фрихолде 2,0% плюс налоги. Продление после 30 лет — обязательство застройщика по договору.

Гарантия: 5 лет на конструктив, 2 года на остальное.

Расходы по FAQ застройщика: 50 бат за метр в год за общие зоны и 100 бат за метр в год в амортизационный фонд. Цифры выглядят непривычно низко для острова — я бы подтверждал их письменно.

Вердикт: взял бы с оговорками

Наверх проект тянут застройщик с историей, район, которому нет равных на острове, и цена входа. Вниз — место внутри самой Лагуны, скромная собственная инфраструктура, обычные планировки и вопросы к доходности.

Оценка по десяти критериям: 7,3 из 10. Тир C.

Продукт и место — 7,0, деньги и надёжность — 7,6.

Подойдёт

• кто уже любит Лагуну и хочет остаться в ней жить
• у кого бюджет 9–15 миллионов, а не тридцать
• кто берёт под конкретную задачу: свой дом, второй дом, жильё для родителей
• кто не хочет рисковать: берёт имя, бренд и понятный статус, а не ставку

Не подойдёт

• кому нужен вид на море или пляж в пешей доступности
• кто заходит ради доходности и быстрой перепродажи
• кто хочет сдавать сам или через своего управляющего
• кто ждёт дорогого уровня отделки за эти деньги

Частые вопросы

Сколько до моря? 6,6 км до пляжа Банг Тао по внутренним дорогам Лагуны, 16 минут на машине. По прямой до воды около 3 км. Пешком не ходят.

Видно ли море из окон? Нет. Из окон фронтальной стороны — озеро, канал и сад. Море видно только с крыши, на горизонте.

Сколько стоит самая дешёвая квартира? 9 120 000 бат — однушка 54 м² на четвёртом этаже корпуса 1, задняя сторона, лизхолд. Метр 168 888.

Какая форма владения? И фрихолд, и лизхолд на 30 лет с продлением. Но фрихолд почти весь привязан к дорогой фронтальной стороне: 58 лотов из 63.

Можно ли сдавать самому? Нет. Любая аренда идёт только через управляющую компанию Лагуны.

Когда сдача? Точной даты в документах застройщика нет. Стройка каждого корпуса оценивается в 18–24 месяца, внешний ориентир по срокам — 2028 год.

---

Полный видеоразбор Skypark Elara Lakelands — на моём YouTube-канале. Нужны прайс-листы по обоим корпусам и разбор по конкретным квартирам — напишите мне в Telegram: n_malyugin.