Bellaguna Golf Residences

Квартиры на краю гольф-поля внутри закрытого курорта Laguna Phuket. Застройщик — Banyan Group, компания торгуется на бирже Сингапура и застраивает этот кусок острова с 1984 года.

Вход в проект — 10 010 000 бат. Разброс цены метра внутри одного дома — семьдесят шесть процентов. Поэтому разбор будет в основном про то, где здесь деньги, а где переплата.

Мой вердикт: взял бы с оговорками.

Что именно разбираем

Важно сразу: Bellaguna Golf Residences — это два корпуса, а не один.

Корпус	Что это	Квартир
B «Pentas»	вытянутый дом вдоль канала, вышел в продажу позже	82
C «Hibiscus»	несколько соединённых секций у гольф-поля	61
Итого открыто		143

Свободно 137. Остальная земля на генплане помечена как будущее развитие: номера квартир начинаются с двойки, то есть первое здание вообще не выведено в продажу. Сколько там будет домов, застройщик не публикует.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	Banyan Group, биржа Сингапура
Район	Банг Тао, внутри курорта Laguna Phuket
Корпуса	два по 7 этажей, в продаже
Квартир открыто	143, свободно 137
Метражи	от 54 до 300 м²
Цена от	10 010 000 бат
Цена метра	168 894 – 296 782
Форма владения	фрихолд и лизхолд

Семь этажей — не архитектурный выбор, а ограничение по закону: выше на Пхукете строить нельзя.

До моря отсюда не дойти

Проект стоит у гольф-поля, а не у воды. До пляжа Банг Тао около двух километров — это порядка двадцати пяти минут пешком. По территории курорта ходят бесплатные шаттлы и лодки, но точного расстояния застройщик не публикует.

Моря не видно ни из одной квартиры. Окна смотрят на поле, горы и зелень. Кому нужна вода из окна — это не тот проект, и дальше можно не читать.

Что вместо моря: поле Laguna Golf на восемнадцать лунок, горы на горизонте, закат над ними и бесплатное членство в гольф-клубе.

Находка 1. Фрихолд дороже лизхолда на четверть

Главная особенность прайса. Одна и та же квартира продаётся в двух формах владения, и разница огромная:

Корпус	Тип	Лизхолд, метр	Фрихолд, метр	Разница
B	1 спальня 54 м²	199 534	252 037	+26%
B	2 спальни 87 м²	207 318	275 709	+33%
C	1 спальня 67 м²	209 366	271 343	+30%
C	2 спальни 100 м²	217 520	272 800	+25%

У соседних проектов острова эта надбавка — десять процентов. Здесь за полную собственность просят плюс четверть цены квартиры.

В деньгах: однушка 54 метра в лизхолде — 10 010 000, она же во фрихолде — 14 740 000 на верхнем этаже. Разница почти пять миллионов бат.

Интересное исключение: у крупных лотов от 156 метров надбавка ровно десять процентов. Чем дороже квартира, тем честнее считают фрихолд.

Находка 2. Второй этаж дешевле первого

Однушка 67 метров в корпусе C, лизхолд:

Этаж	Цена	Метр
1	15 020 000	224 179
2	12 810 000	191 194
3	13 200 000	197 015
4	13 660 000	203 881
5	14 210 000	212 090
6	14 850 000	221 642
7	15 880 000	237 015

Первый этаж дороже второго на семнадцать процентов — там квартиры с выходом в сад. Дальше цена растёт ровно, и седьмой этаж стоит почти столько же, сколько первый.

Самая выгодная покупка по метру в этом доме — второй этаж.

Находка 3. Одна квартира, три разные цены

Самое интересное я нашёл, когда сравнил одинаковые квартиры на одном этаже:

Лот	Что	Цена
C-3206	двушка 100 м², второй этаж	19 190 000
C-3211	та же двушка, тот же этаж	21 150 000
C-3209	та же двушка, тот же этаж	22 210 000

Разница шестнадцать процентов за одинаковый метраж и одинаковый этаж.

В прайсе вид не подписан ни словом. Но цена выдаёт: ряд, обращённый к полю, стоит дороже. Смотрите на номер квартиры.

Находка 4. Проект почти не продаётся

Из 143 квартир ушло шесть. Это четыре процента.

Корпус	Лотов	Продано
B «Pentas»	82	1
C «Hibiscus»	61	5

Для сравнения: соседний проект того же застройщика у озера продан на тридцать восемь процентов.

Для покупателя это значит одно: выбор здесь максимальный. Это единственный из разобранных мной проектов, где можно выбирать из всего дома, а не из остатков, и торговаться от позиции силы.

Находка 5. Крупные лоты дают лучший метр

Лот	Что	Метр
C-3703	пентхаус 199 м², лизхолд	168 894
C-3702	пентхаус 195 м², лизхолд	170 718
C-3102	3 спальни 258 м², фрихолд	174 264
B-2701	однушка 54 м², фрихолд, 7 этаж	272 963

Пентхаус с бассейном на крыше идёт по метру на сорок процентов дешевле, чем обычная однушка наверху. Разница между лучшим и худшим метром в проекте — семьдесят шесть процентов.

Что внутри квартир

Отделка сдаётся, мебель покупается отдельно.

• кухня со встроенной техникой Bosch, индукционная плита
• столешницы и фартук из кварцита
• сантехника и аксессуары Grohe, умный унитаз в главной ванной
• полы керамогранит, в спальнях инженерная доска
• встроенные шкафы, потолочные вентиляторы, закалённое стекло в душе

У пентхаусов сверху свой бассейн на двадцать два метра и терраса на семьдесят два, плюс внутренняя лестница.

Инфраструктура: честно

Внутри комплекса есть бассейн, сады и дорожки. И это всё. Ни фитнеса, ни ресторана, ни спа в самом проекте нет.

Всё остальное — на территории курорта, и туда надо ехать шаттлом: шесть отелей группы, Canal Village, спа, пляжный клуб RAVA, гольф-клуб. Плюс членство в The Sanctuary Club со скидками в отелях группы по миру.

Для своей цены набор внутри комплекса скромный. Так в моей оценке и записано.

Четыре лота, которые я бы смотрел

C-3703 — пентхаус 199 м², седьмой этаж, лизхолд, 33 610 000 бат. Метр 168 894 — самый дешёвый в проекте. Внизу две спальни, наверху свой бассейн и терраса. Лучший продукт проекта стоит дешевле всех за метр.

B-2207 — двушка 94 м², второй этаж, лизхолд, 17 830 000 бат. Лучшая планировка корпуса: угловая, два с половиной санузла, балкон на двадцать два метра с двух сторон. Второй этаж — точка минимума цены.

C-3207 — двушка 120 м², второй этаж, лизхолд, 24 080 000 бат. Самая просторная обычная двушка: балкон двадцать семь метров, два с половиной санузла. Та же планировка выше и с другой стороны — до 29,4 млн.

C-3101 — три спальни 269 м², первый этаж, фрихолд, 48 940 000 бат. Свой сад на сто двадцать один метр и бассейн на двадцать шесть. По сути вилла на первом этаже жилого дома. Такой лот в проекте один.

Чего бы я не брал

B-2713 — двушка 87 м², седьмой этаж, фрихолд, 25 820 000. Самая тесная двушка по самому дорогому метру в проекте. На том же этаже 2F на 94 метра с тремя санузлами стоит 25 020 000 — дешевле и больше.

C-3707 — однушка 67 м², седьмой этаж, фрихолд, 18 880 000. Одна ванная за девятнадцать миллионов. В этом же корпусе C-3206 — двушка 100 метров с двумя ваннами — стоит 19 190 000.

B-2701 и ещё девять таких же — однушка 54 м², седьмой этаж, фрихолд, 14 740 000. Та же квартира на втором этаже в лизхолде — 10 010 000. Переплата сорок семь процентов, и десять одинаковых соседей в очереди на перепродажу.

Как платить

Стандарт: 20% при договоре, далее по 20% на 25, 50, 75 процентах готовности и при сдаче.

С отсрочкой: 20% при договоре, по 10% на трёх этапах, и 50% после сдачи в рассрочку — год под 3%, три года под 5%, пять лет под 7%.

Депозит при брони: от 100 тысяч бат.

Срок сдачи у каждого корпуса свой, и в термшитах его нет вообще. В открытых источниках разброс почти в два года. Спрашивайте письменно по своему корпусу, а не по проекту в целом.

О чём стоит подумать

В двух корпусах сто сорок три квартиры. Когда вы захотите продать, часть соседей захочет того же.

Внутри Лагуны у этого же застройщика продаётся ещё пять проектов, включая второй гольф-фронт на этом же поле — Angsana Golf Residences Topaz, запущенный в феврале 2026.

У застройщика новый корпус, рассрочка и свой отдел продаж. У вас — одна квартира. Ответьте себе заранее: чем ваша квартира будет лучше соседней в тот день, когда вы решите выйти.

Вердикт: взял бы с оговорками

Застройщик и место — на десятку. Banyan Group строит здесь больше сорока лет, семнадцать сданных проектов, закрытый курорт с полной инфраструктурой вокруг.

Оговорки: метр дороже обычной новостройки Бангтао, своей инфраструктуры у комплекса почти нет, ликвидность под вопросом при таких темпах продаж, и сроков сдачи в документах нет.

Оценка по десяти критериям: 7,4 из 10. Тир C.

Обе оси вышли ровно по 7,4: продукт и место — 7,4, деньги и надёжность — 7,4.

Подойдёт

• кто играет в гольф или любит зелень за окном
• кто берёт вдолгую и не спешит выходить
• кто хочет выбирать из всего дома, а не из остатков
• кто пользуется отелями группы по миру

Не подойдёт

• кому нужно море из окна
• кто хочет дойти до пляжа пешком
• кто заходит ради быстрой перепродажи
• кто не готов платить четверть сверху за фрихолд

Частые вопросы

Сколько квартир в проекте? Открыто к продаже два корпуса, в них 143 квартиры, свободно 137. Остальная земля помечена как будущее развитие.

Видно ли море? Нет. Окна выходят на гольф-поле, горы и зелень. До пляжа около двух километров, ходит бесплатный шаттл.

Фрихолд или лизхолд? Есть оба. Фрихолд дороже лизхолда на 25–33 процента в зависимости от типа.

Сколько стоит самая дешёвая квартира? 10 010 000 бат — однушка 54 метра на втором этаже корпуса B в лизхолде.

Когда сдача? У каждого корпуса свой срок, и в термшитах он не указан. Запрашивайте письменно по конкретному корпусу.

Входит ли членство в гольф-клубе? По данным сайта застройщика — да, бесплатное членство в Laguna Golf Phuket. Условия уточняйте в договоре.

---

Полный видеоразбор Bellaguna Golf Residences — на моём YouTube-канале. Нужны термшиты обоих корпусов и разбор по конкретным квартирам — напишите мне в Telegram: n_malyugin.