AYANA Heights Seaview Residences

Восемь корпусов и двенадцать таунхаусов на холме в Лаяне, рядом с Laguna. В проекте 543 квартиры, свободно 99. Вход — 8 360 630 бат за однушку 43,95 метра с видом на море.

Сразу главное: восемь квартир из десяти уже проданы. Самые дешёвые закончились. Остались в основном верхние этажи и дорогие виды.

Мой вердикт: себе бы не взял.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	T.H Group, Пхукет
Район	Лаян, Чернг Талай
Участок	31 рай, 49 600 м²
Корпуса	A, B, C, D — 7 этажей; E, F — 6; G, H — 3
Квартир	543, свободно 99
Таунхаусы	12, свободно 8
Метражи	от 43 до 113 м² в продаже
Цена от	8 360 630 бат (лизхолд)
Метр	154–269 тыс., медиана 203 тыс.
Фрихолд	есть, плюс 10% к цене
Мебель	пакет 1 млн бат, в цену не входит
До пляжа	1,5 км пешком, 20 минут
Сдача	в материалах не указана

Где море и сколько до воды

Море — на запад, за лесом и дорогой 4018. С верхних этажей его видно: в видео застройщика за сентябрь 2026 с крыши корпуса виден горизонт.

Померил по Google Картам от точки AYANA Heights.

Как	Сколько
Пешком до пляжа Лаян	1,5 км, 20 минут
По прямой	около 900 м
На машине	3 минуты
Пешком до пляжа Банг Тао	2,5 км, 34 минуты

Застройщик пишет «пляж Лаян — 3 минуты». Это на машине. Пешком на пляж отсюда не ходят.

Что внутри комплекса

Территория большая — это сильная сторона проекта.

• бассейны — 1 700 м²
• центральный парк — 8 000 м²
• общие гостиные зоны — около 1 000 м²
• тренажёрный зал и сауна
• коворкинг и переговорная
• детская библиотека и игровая
• площадка для собак
• парковка — больше 260 мест

Содержание: 60 бат за метр в месяц, за год вперёд до получения ключей. Плюс фонд дома — 800 бат за метр один раз. Для однушки 44 м² это около 32 тысяч в год и 35 тысяч разово.

Шоурум

Шоурум построен — квартиру можно потрогать руками. Плитка под камень, паркет ёлочкой, встроенная кухня с духовкой и холодильником. Мебель в цену не входит: пакет стоит 1 миллион бат.

Шоурум показывает отделку, а не вид. Вид зависит от корпуса и этажа — смотрите его с дрона на высоте своей квартиры.

Какие здесь квартиры

Тип	Свободно	Площадь	Цена, млн	Метр, тыс.
Однушка	38	43–58 м²	8,36–11,70	154–203
Двушка, одна ванная	15	57,57 м²	10,00–11,73	174–204
Двушка, две ванные	35	75,51 м²	15,01–20,28	199–269
Трёшка	11	112,89 м²	23,36–24,36	207–216
Таунхаус, 4 спальни	8	210,6 м²	24,32–26,54	115–126

Однушки двух видов. Маленькая, 43–46 метров, — узкая, как номер в отеле. Большая, 57 метров, — с отдельной гостиной.

Двушки тоже двух видов: 57 метров с одной ванной и 75 метров с двумя.

Трёшка — 112,89 метра, три спальни, две ванные, угловой балкон буквой Г.

Что вылезло из прайса

Продано 82%. Со слов застройщика, всё, чего нет в прайсе, продано. Свободно 99 квартир из 543 — сходится.

Корпус	Продано
A, D, G	100%
F и H	86–87%
C	76%
E	71%
B	63%

По корпусам считал по прайсу и поэтажным планам. Для D и F планов нет — там оценка.

Этаж стоит дорого. Двушка 75,51 метра в корпусе B:

Этаж	Метр
Четвёртый — пятый	208 000
Шестой	232 000
Седьмой	253 000

Седьмой этаж дороже пятого на 22%. Одна и та же двушка B-703 и B-503 — разница 3,44 миллиона.

Сколько стоит на самом деле. Однушка E-515:

	Бат
Цена в прайсе, лизхолд	8 360 630
Фрихолд, плюс 10%	9 196 693
Мебель	+1 000 000
Фонд дома и взнос за год	+66 804
Итого	10 263 497

Плюс налоги и регистрация — пополам с застройщиком.

Стройка

Застройщик прислал видео с дрона за сентябрь 2026.

Корпус	Как идёт
G и H	каркас готов, отделка 42–63%
C, E, F	каркас готов, отделка 0,5–8%
B	каркас 97%
D	каркас 33%
A	фундамент готов, каркас 1%

Каркас стоит у пяти корпусов из восьми. Корпус A только поднимается — его покупатели ждут дольше остальных.

Как платить

Официального графика в материалах нет. На порталах пишут так:

Когда	Сколько
При подписании, в течение 30 дней	35%
Фундамент готов	20%
Каркас готов	30%
Передача ключей	15%

Если график такой, то в корпусах с готовым каркасом восемьдесят пять процентов платится почти сразу. Дом почти готов — это хорошо. Но растянуть платежи здесь не получится.

Фрихолд есть: плюс 10% к цене. В прайсе цены только в лизхолд. Чанот, разрешение на строительство и ОВОС я не видел — просите их.

Доходность

Застройщик обещает 9–12% в год от аренды и рост цены на 20–50% за три — пять лет. Таблица доходности посчитана на круглых ценах: студия за 7 миллионов, однушка за 10. Студий за 7 миллионов в прайсе нет, вход сейчас 8,36. Кто будет сдавать квартиры и на каких условиях, в материалах не сказано. Просите расчёт под конкретную квартиру.

Что уточнить у застройщика

Материалы делали в разное время, и цифры в них расходятся. Это не обвинение — просто строки, которые стоит уточнить до брони.

Что	Где расходится
Квартир	543 в презентации, 549 в профиле AYANA
С видом на море	60% в одном документе, 63% в другом
Бассейны	1 700 м² на мастер-плане, 1 800 м² на слайде
Пентхаус	360,79 м² в каталоге, 281,03 м² на поэтажном плане
Однушка 37,6 м²	есть в каталоге, в прайсе такой площади нет
Метр в прайсе	в 43 строках не сходится с ценой и площадью
Владение	в прайсе только лизхолд, фрихолд — со слов, +10%

Чего бы я не купил

Сравниваю честно: одна и та же площадь, одна и та же планировка, разная цена.

C-702 — двушка 75,51 м², седьмой этаж, 20 282 684 бат, метр 268 609 — самый дорогой в доме. Вместо неё — B-506: та же двушка на пятом этаже с видом на море и горы за 15 643 266. Разница 4,64 миллиона.

F-106 — однушка 57,57 м², первый этаж, выход к бассейну, 11 703 977 бат. Вместо неё — H-203: такая же однушка на втором этаже с видом на парк за 8 891 103. Разница 2,81 миллиона — столько стоит выход к воде.

E-514 — однушка 43,95 м², пятый этаж, 8 769 313 бат. Вместо неё — соседняя E-515: та же площадь, этаж и вид за 8 360 630. Разница 408 683 бата за одинаковые квартиры.

Три квартиры, которые смотрел бы

Каждая — под свою задачу.

Вид на море — B-611, трёшка 112,89 м². Шестой этаж корпуса B, угол, вид на море и горы. 24 355 728 бат, метр 215 747. Двушки на этом же этаже стоят по 229–233 тысячи за метр — трёшка дешевле за каждый метр и даёт самый широкий вид.

Для себя — B-506, двушка 75,51 м². Пятый этаж корпуса B, две спальни и две ванные, балкон на море и горы. 15 643 266 бат, метр 207 168. Такая же на седьмом этаже — на 3,3–3,7 миллиона дороже.

Спокойное вложение — E-515, однушка 43,95 м². Пятый этаж корпуса E, вид на море и горы. 8 360 630 бат, метр 190 230. Самая доступная квартира в прайсе. Маленький чек — проще сдать и продать. Во фрихолд с мебелью — 10,2 миллиона.

Вердикт: себе бы не взял

Оценка по десяти критериям: 6,1 из 10. Тир D.

Продукт и место — 6,4, деньги и надёжность — 5,8. Рядом — два проекта, с которыми его стоит сравнить.

Критерий	AYANA Heights	The Kuartz	Biancana
Надёжность застройщика	7	9	9
Локация и море	6	7	7
Инфраструктура района	6	6	7
Качество и отделка	7	7	7
Инфраструктура комплекса	7	5	6
Планировки	6	5	7
Цена за метр к району	5	5	5
Условия оплаты	5	6	6
Доходность и ликвидность	5	5	5
Документы и фрихолд	7	9	9
Итог	6,1 · D	6,4 · D	6,8 · C

По продукту AYANA между Kuartz и Biancana. По деньгам ниже обоих: у них застройщик и документы на девятку, здесь на семёрку.

Дом хороший: большой парк, бассейны, добротная отделка, стройка идёт. Но метр за двести тысяч, до моря двадцать минут пешком, рассрочки почти нет, а доходность надо считать самому.

Подойдёт

• кто хочет вид на море
• кто покупает для себя
• кто ищет спокойное вложение с видом на море

Не подойдёт

• кто хочет ходить на пляж пешком
• кому нужна длинная рассрочка
• кто ищет низкий метр в Лаяне
• кто считает доходность по презентации

Частые вопросы

Сколько до моря? 1,5 км пешком, 20 минут до пляжа Лаян. На машине — 3 минуты.

Будет ли вид на море? С верхних этажей — да. Застройщик обещает вид у шести квартир из десяти. Смотрите вид с дрона на высоте конкретной квартиры.

Сколько стоит самая дешёвая квартира? 8 360 630 бат в лизхолд — однушка E-515, 43,95 м², пятый этаж.

Есть ли фрихолд? Да, плюс 10% к цене. В прайсе цены указаны в лизхолд.

Входит ли мебель? Нет. Мебельный пакет стоит 1 миллион бат.

Сколько уже продано? Около 82%: свободно 99 квартир из 543.

Когда сдача? В материалах срок не указан. По видео за сентябрь 2026 каркас стоит у пяти корпусов из восьми.

---

Полный видеоразбор — на моём YouTube-канале. Нужен прайс-лист с остатками или расчёт конкретной квартиры с фрихолдом и мебелью — напишите мне в Telegram: n_malyugin.