Bamboo Forest

Три корпуса на 135 квартир в Лаяне. Строит Harmony Group — до этого у неё были только дома на юге острова. Вход — 5 652 500 бат за студию 36,72 метра при полной оплате.

Сразу главное: за восемь дней цены выросли на 8%. Между прайсами 1 и 9 октября 2026 года продали 16 квартир. Рассрочку до 2030 года из прайса убрали. Строки «мебель бесплатно» во втором прайсе тоже нет.

Мой угол: идея неплохая — нестандартные планировки, три корпуса в трёх стилях, зелень на каждом ярусе. Но до моря далеко, а цену просят как у соседей.

Мой вердикт: себе бы не взял.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	Harmony Group, Пхукет
Продавец по договору	Maestro Luxury Apartment Co., Ltd.
Район	Лаян, Чернг Талай
Участок	6 350 м², около 47 м² земли на квартиру
Корпуса	A «Волна» — 6 этажей, B «Ритм» — 7, C «Этника» — 6
Квартир	135, свободно 91
Метражи	от 37 до 247 м² с террасой
Цена от	5 652 500 бат (лизхолд, полная оплата)
Метр	105–208 тыс., медиана 144 тыс.
Фрихолд	есть, плюс 10 000 бат за м²
Мебель	в цене по договору
До пляжа	1,5 км пешком, 19 минут
Сдача	не позже 30 декабря 2028 года

Где море и сколько до воды

Море — на запад. Офис продаж стоит у самого участка, от него и мерил по Google Картам.

Как	Сколько
Пешком до пляжа Лаян	1,5 км, 19 минут
По прямой	около 1 км
На машине	7 минут

Дорога ровная, без подъёмов. В Project Notes застройщика написано «пляж — 5 минут». Пешком так не выйдет. Для сравнения: от Sun Hills Layan идти 18 минут, от AYANA Heights — 20.

Что внутри комплекса

Три корпуса стоят вокруг двора. Во двор и в корпуса пускают по ключ-карте.

• три бассейна — 282 м² воды: 161, 83 и 38 м²
• детский бассейн и игровая
• ресторан и бар
• тренажёрный зал и коворкинг
• 94 кладовые по 2 и 4 м²
• подземный паркинг — 79 мест на 135 квартир

Бассейна на крыше и сауны в материалах нет.

Содержание: 100 бат за метр в месяц, за год вперёд. Плюс фонд дома — 700 бат за метр один раз и 20 000 бат за счётчики. Для однушки 75 м² — 90 тысяч в год.

Три стиля отделки

У каждого корпуса свой интерьер. Дизайн — бюро Zrobim Architects. Шоурума я не видел, ниже — картинки из брошюры.

Корпус A «Волна» — тёплый серый и коричневый, светлое дерево, камень, ротанг. 51 квартира, свободна 41.

Корпус B «Ритм» — тёплый серый и матовый белый, тёмное дерево, чёрный металл. 48 квартир, из них два пентхауса на крыше, свободна 31.

Корпус C «Этника» — терракота, олива, тайские узоры, резные блоки. 36 квартир, свободно 19.

В квартире по договору: мебель, техника, посуда, кухня с плитой, духовкой, холодильником и посудомойкой. Кондиционеры VRV, «умный дом», потолки 2,8 метра.

Какие здесь квартиры

Тип	Свободно	Площадь	Цена, млн
Студия	12	37–55 м²	5,65–8,76
Однушка	57	49–106 м²	8,46–13,09
Двушка	18	78–144 м²	10,46–20,27
Трёшка	2	123–125 м²	18,90–19,21
Пентхаус	2	246–247 м²	35,36–38,51

Цены — при полной оплате сразу. Площадь — общая, с балконом или террасой.

Студии двух видов: 31 м² внутри с перегородкой у спальни и 42 м² — почти однушка.

Однушки — 42–65 м² внутри и терраса. Кухня-гостиная 24–31 м². Это самый большой выбор в доме.

Двушки. В корпусе C — 67–70 м² внутри, на плане одна ванная. В корпусах A и B — две ванные и гостиная по центру. Продана половина — 18 из 36.

Что вылезло из прайса

За неделю — плюс 8%. Почти все свободные квартиры подорожали на 8% между 1 и 9 октября. A101 стоила 7 820 000, стала 8 457 500.

Продана треть. 44 квартиры из 135. Неделей раньше было 29.

Корпус	Продано
C «Этника»	17 из 36 — 47%
B «Ритм»	17 из 48 — 35%
A «Волна»	10 из 51 — 20%

Шестой этаж — на треть дороже. Медиана метра свободных квартир:

Этаж	Метр
Первый	131 655
Второй — пятый	137–146 тыс.
Шестой	182 352
Седьмой (пентхаусы и C703)	155 765

Каждый этаж выше добавляет к той же квартире 2–6%. Шестой — скачок на 25–33%. Вида в прайсе нет: перед бронью смотрите съёмку с дрона на высоте своей квартиры.

Сколько стоит на самом деле. Студия C307:

	Бат
Цена в прайсе, лизхолд, полная оплата	5 652 500
Фрихолд, 10 000 бат за м²	+367 200
Взнос за год и фонд дома	+69 768
Счётчики и регистрация 2,2%	+152 433
Итого	6 241 901

Регистрацию в прайсе обозначили «2,2%, 50/50». Я посчитал всю сумму на покупателя, чтобы не ошибиться в меньшую сторону.

Застройщик и отзывы о его домах

Harmony Group сдала на Пхукете четыре дома. Все — на юге, в Раваи и Найхарне. Bamboo Forest — шестой проект и первый не на юге. В нём 135 квартир — больше, чем в любом сданном доме Harmony.

Дом	Где	Квартир	Сдан
Calypso Condo	Найхарн	46	2016
Pandora	Раваи	таунхаусы	2017
Calypso Garden	Раваи	86	2020
Harmony	Раваи	83	2025
Essence	Раваи	160	строится, план — 12.2026

Продавец по договору — Maestro Luxury Apartment Co., Ltd. Связи с Harmony в выписке из реестра не видно. Это стоит уточнить.

Я прочитал все отзывы в Google о сданных домах — 227 штук.

Дом	Рейтинг	Отзывов	Плохих, 1–3 звезды
Calypso Condo	4,6	103	9
Calypso Garden	4,4	85	12
Harmony	4,6	20	2
Pandora	4,9	16	0

Почти все отзывы пишут гости, которые снимали квартиру. Владельцев почти не слышно.

Что хвалят: персонал и управляющую компанию — быстро решают вопросы. Место — магазины, кафе и массаж рядом. Квартиры под ключ: техника, посуда, чисто. В Calypso Garden — бассейн и зал на крыше, в Pandora — тишину.

К чему вопросы:

Что	Сколько отзывов
Бассейны: грязная вода, долгий ремонт, маленький бассейн	8
Шум баров под окнами и тонкие стены — Calypso Garden	6
Не дали отменить бронь, торговались при возврате	3
Запах плесени в части квартир — Calypso Condo, за год	2
Отзывы владельцев о покупке, сроках и доходности	0

У нового Harmony живых отзывов из дома всего два, оба хорошие. 7 из 18 пятёрок там поставлены, пока дома ещё не было.

Вывод: дома стоят и работают, на недострой и сроки в Google никто не жалуется. Но доходности владельцев отсюда не видно. До брони попросите контакты двух-трёх владельцев в Calypso Garden и Harmony и отчёты по аренде за 2024–2025 годы.

Документы

Документ	Что в нём
Чанот на землю	№ 73741, 6 350 м², выдан 3 апреля 2024
Разрешение на стройку	о.1 № 238, 2026 год
EIA	одобрен письмом ONEP 21 августа 2026
Сдача по договору	не позже 30 декабря 2028
Задержка	0,01% в день, не больше 10% цены

Фрихолд и лизхолд есть оба. Лизхолд — 30 + 30 + 30 лет, продления оплачены сразу. Перейти потом из лизхолда во фрихолд — по решению продавца, за 10 000 бат за м². Регистрация — пополам с продавцом.

Как платить

Когда	Сколько
Бронь	2%
Через 15 дней	33%
30 июня 2027, фундамент	25%
30 декабря 2027	15%
30 июня 2028	15%
30 декабря 2028, сдача	10%

Цена «в рассрочку» — базовая. Платите всё сразу — минус 15%. У студии C307 это почти миллион бат. Но тогда все деньги у продавца за два года до сдачи. Рассрочку до 2030 года из прайса 9 октября убрали.

Доходность

Программы аренды для Bamboo Forest нет. В договоре есть возможность заключить управление или аренду с гарантией на 3 года, но условий нет. «До 4%» в профиле Harmony — это про проект Essence, управление 70 на 30 — про дом Harmony. Доходность считайте сами, по рынку Лаяна.

Что уточнить у застройщика

Материалы делали в разное время, и цифры в них расходятся. Это не обвинение — просто строки, которые стоит уточнить до брони.

Что	Где расходится
Номер чанота	в договоре и чаноте 73741, в разрешении — 64629 и 76735
Продавец	Maestro Luxury Apartment; связь с Harmony в выписке не видна
Письмо об отеле	в тайском тексте — другое юрлицо, EVG Property Development
Мебель	в договоре — в цене, в прайсе 9 октября строки про неё нет
Двушки C4	в прайсе две ванные, на плане — одна

Три квартиры, которые смотрел бы

Каждая — под свою задачу. Цены — при полной оплате, лизхолд.

Вход — C307, студия 36,72 м². Третий этаж корпуса C. 5 652 500 бат, метр 153 935. Такая же на пятом этаже — 6,97–7,07 миллиона. За неделю C307 подорожала на 0,6%, а не на 8% — цену перед бронью уточните.

Сдавать — A110, однушка 75 м². Первый этаж корпуса A. 53 м² внутри и терраса 22 м², кухня-гостиная 31 м². 8 763 500 бат, метр 116 847 — один из самых низких у однушек. Во фрихолд — 9,51 миллиона.

Для себя — C304, двушка 91,05 м². Третий этаж корпуса C. 67 м² внутри и терраса 24 м². 11 305 000 бат, метр 124 163 — один из самых низких у двушек. На плане одна ванная, в прайсе — две: уточните.

Чего бы я не купил

Две квартиры — переплата: рядом есть то же самое или лучше, и дешевле. Одна — неликвид: купить можно, продать потом трудно.

C602 — двушка, шестой этаж, 15 300 000 бат. Переплата. 1 октября она стоила 12 325 000 и была отмечена проданной. С ростом 8%, как у всех, стоила бы 13,31 миллиона. Соседняя C604 той же планировки на том же этаже продана за 11,73. Вид и планировка за неделю не поменялись, а цена выросла на 24%.

A308 — однушка, третий этаж, 10 871 500 бат. Переплата. За стеной — угловая A309 на том же этаже и с той же стороны дома за 9 503 000. У A309 спальня 16,5 м² вместо 10, гостиная 31 м² вместо 24, терраса 21 м² вместо 19. Вид тот же, комнаты больше, а дешевле на 1,37 миллиона. Разница уходит за гардеробную и второй туалет.

B702 — пентхаус, седьмой этаж, 38 505 000 бат. Неликвид. 130 м² внутри и терраса на крыше 117 м². Половина свободных квартир в доме стоит дешевле 10,3 миллиона. По дому продана треть, из двух пентхаусов — ни одного. Взнос за содержание — около 297 тысяч в год, если считать на всю площадь. Покупателей на квартиру за 38 миллионов в 19 минутах от моря мало — продать потом будет трудно.

Вердикт: себе бы не взял

Оценка по десяти критериям: 6,9 из 10. Тир C.

Продукт и место — 6,6, деньги и надёжность — 7,2. Рядом — два проекта в том же Лаяне и том же сегменте.

Критерий	Bamboo Forest	Sun Hills Layan	AYANA Heights
Надёжность застройщика	8	6	7
Локация и море	6	6	6
Инфраструктура района	6	6	6
Качество и отделка	8	6	7
Инфраструктура комплекса	6	7	7
Планировки	7	5	6
Цена за метр к району	8	9	5
Условия оплаты	6	7	5
Доходность и ликвидность	6	6	5
Документы и фрихолд	8	9	7
Итог	6,9 · C	6,7 · C	6,1 · D

По продукту Bamboo Forest выше обоих: отделка и планировки здесь сильнее. По деньгам — посередине: застройщик, документы и метр на восьмёрку, но условия оплаты и доходность слабее, чем у Sun Hills. Медиана метра — 144 тысячи. У Sun Hills Layan — 159 тысяч, у AYANA Heights — 203 тысячи.

Идея дома неплохая, планировки нестандартные, метр — как у соседей. Но до пляжа 19 минут пешком, сдача в конце 2028 года, программы аренды нет, а цены за неделю выросли на 8%.

Подойдёт

• кто хочет новый дом в зелени в Лаяне
• кто ищет большую однушку или двушку для себя
• кто готов ждать сдачи до конца 2028 года
• кто может заплатить сразу и взять скидку 15%

Не подойдёт

• кто хочет к морю за пять минут пешком
• кому нужна рассрочка после сдачи
• кому нужна квартира сейчас, а не в 2028-м
• кому нужна готовая программа аренды

Частые вопросы

Сколько до моря? 1,5 км пешком, 19 минут до пляжа Лаян. На машине — 7 минут.

Сколько стоит самая дешёвая квартира? 5 652 500 бат — студия C307, 36,72 м², при полной оплате в лизхолд. В рассрочку — 6 650 000.

Есть ли фрихолд? Да, плюс 10 000 бат за каждый метр. В прайсе цены указаны в лизхолд.

Входит ли мебель? По образцу договора — да. В прайсе 9 октября строки «мебель бесплатно» уже нет, уточните перед бронью.

Когда сдача? По договору — не позже 30 декабря 2028 года. За задержку — 0,01% в день, но не больше 10% цены.

Сколько уже продано? Треть: 44 квартиры из 135 по прайсу 9 октября 2026 года.

Есть ли рассрочка? Только до сдачи: шесть платежей с 2027 по 2028 год. Полная оплата сразу дешевле на 15%.

Кто застройщик? Harmony Group. У неё четыре сданных дома в Раваи и Найхарне, рейтинг в Google — 4,4–4,9. Продавец по договору — Maestro Luxury Apartment Co., Ltd.

Можно ли сдавать квартиру через застройщика? В договоре такая возможность есть, но условий для Bamboo Forest нет. Просите расчёт под конкретную квартиру.

---

Полный видеоразбор — на моём YouTube-канале. Нужен свежий прайс-лист с остатками или расчёт конкретной квартиры с фрихолдом и всеми платежами — напишите мне в Telegram: n_malyugin.