Sun Hills Layan

Пять корпусов по семь этажей в Чернг Талай, рядом с заповедным пляжем Лаян. В прайсе 464 квартиры, свободно 167. Вход в проект — 4 160 500 бат в лизхолде за студию 26,5 метра.

Сразу главное: это апарт-отель, а не жильё. Восемьдесят семь процентов дома — студии и однушки. Трёшек пять штук на четыреста шестьдесят четыре квартиры. Базовая единица — двадцать шесть с половиной метров. Так строят гостиницу, и считать её надо по гостиничной логике.

Мой вердикт: себе бы не взял.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	Sun Hills Co., Ltd.
Район	Лаян, Чернг Талай, Таланг
Корпусов	5 — A, B, D, E, F
Этажей	7
В прайсе	464 квартиры, свободно 167
Метражи	от 26,5 до 70,4 м²
Цена от	4 160 500 бат (лизхолд)
Метр	132 000 – 219 000, медиана 159 000
Форма владения	49% площади фрихолд, 51% лизхолд
До пляжа	1,4 км по дорогам, 18 минут пешком
Сдача	декабрь 2027
Оператор	UNICORN Hospitality

Цена: одна из самых доступных в Лаяне

Порог входа здесь — чуть больше четырёх миллионов бат. Для Лаяна, где дорогие проекты просят за метр вдвое больше, это другая весовая категория.

Медиана метра по всему свободному остатку — 159 000 бат. Самый дешёвый метр в доме — 132 000, самый дорогой — 219 000. Разброс почти в полтора раза, и это в одном доме, с одной отделкой.

Сколько идти до воды

Померил по картам от адреса проекта, 4018 Rural road.

Как	Сколько
Пешком, по дорогам 4018 и 3030	1,4 км, 18 минут
На машине	5 минут
По прямой	около 900 метров

Застройщик пишет «пляж Лаян в трёх минутах езды», и это честная формулировка. Пешком сюда не ходят: восемнадцать минут по обочине в тридцать два градуса — не прогулка. Заявлен шаттл по территории.

Держите в голове ориентир: пешая доступность на Пхукете — это метров пятьсот. Здесь полтора километра.

Что за дом

Пять корпусов по семь этажей. Структура дома:

Тип	Квартир
Студии, 26,5–31,4 м²	200
Однушки, 42,5–53,4 м²	202
Двушки, 45–70,4 м²	55
Трёшки, 70,4 м²	5

Четыреста две квартиры из четырёхсот шестидесяти четырёх — студии и однушки. Семьёй здесь жить негде. Это не упрёк, это просто другой продукт: отель, который продали по частям. Подтверждается документами — ОВОС делали дважды, отдельно на кондоминиум и отдельно на отель. На участке два режима.

Что вылезло из прайса

Разобрал все 464 строки.

Распродана середина дома. Этажи со второго по четвёртый выбраны на 89–91 процент. А первый, шестой и седьмой стоят почти нетронутыми: 22, 23 и 7 процентов.

Этаж	Продано
Первый	22%
Второй — четвёртый	89–91%
Пятый	68%
Шестой	23%
Седьмой	7%

Что это значит для покупателя: в остатке лежат дорогой верх и дешёвый низ. Медиана метра среди свободных на первом этаже — 152 тысячи, на седьмом — 170. Середину, которая была и тише низа, и дешевле верха, уже разобрали.

Этаж здесь стоит дорого. Надбавка доходит до тридцати тысяч за метр. При этом вид на верхних этажах не меняется настолько, чтобы это оправдать: дом стоит в зелени, а не у воды.

Инфраструктура и зал Хабиба

На территории: лобби и ресепшн, рестораны, коворкинг, бассейны в том числе на крыше, детский клуб, мини-маркет, подземный паркинг. Спортивная часть сильная: два тренажёрных зала, зал для йоги, танцевальный зал с балетными станками.

И главное — Khabib Gym. Официальный партнёр проекта Хабиб Нурмагомедов, и это не лицо на баннере: в проекте заявлен спортивный комплекс по методике его команды, с эксклюзивной двадцатилетней мастер-франшизой, единственной в Таиланде. Зал для подготовки бойцов ММА, зоны кроссфита и бодибилдинга, профессиональный тренерский штаб.

Одна оговорка. Концепция Khabib Gym, которую прислали вместе с материалами, — это документ на 52 страницы про зал в Дубае: подпись «Dubai, United Arab Emirates» стоит на каждой странице, слов «Пхукет», «Лаян» и «Таиланд» в нём нет ни разу. Рендеры спортивной части по Лаяну есть, они в материалах проекта. Но концепцию именно по Лаяну стоит запросить отдельно.

Для кого этот проект

Здесь не надо угадывать: застройщик сам перечислил аудиторию в презентации партнёрства.

• профессиональные спортсмены и сборные — UFC, Bellator
• команды от 5 до 15 человек на сборы по 4–8 недель
• сообщество фанатов чемпионского клуба
• резиденты и долгосрочные арендаторы

Логика красивая: сборы идут круглый год и не зависят от туристического сезона, значит низкий сезон перестаёт быть провалом. Но это узкий спрос, он завязан на спортивный календарь, и объём его пока никто не измерил. Сборы — это B2B: решает не турист, а менеджер команды.

Доходность: разбираю одну модель целиком

Застройщик прислал одиннадцать расчётов, логика у всех одинаковая. Беру студию 30,4 метра.

Год делится на четыре сезона, по каждому своя загрузка и ставка за ночь:

Сезон	Дней	Загрузка	Ставка за ночь
1 ноября – 24 декабря	54	90%	6 500
25 декабря – 15 января	22	95%	8 500
16 января – 31 марта	75	90%	6 500
1 апреля – 31 октября	214	63%	1 800

Итого среднегодовая загрузка 74,5%, валовый доход 1 174 976 бат. Дальше вычитается 60 процентов расходов — 704 986. Владельцу остаётся 469 990, и от цены 3 675 000 это 12,79% годовых.

Что здесь сделано аккуратно. Часто в расчётах владельцу показывают семьдесят процентов от выручки и называют это доходом. Здесь из выручки сразу вычитают шестьдесят процентов расходов — такая цифра ближе к тому, что человек реально увидит на счёте.

Три вещи, которые надо уточнить.

Первое. Что входит в эти 60 процентов — не расшифровано. Это одна строка с процентом. Сидит ли внутри доля управляющей компании или её возьмут сверху — по документу понять нельзя. А разница принципиальная: при первом прочтении доходность около одиннадцати процентов, при втором — около восьми.

Второе. Загрузка 74,5% в среднем по году. Для первого года работы нового апарт-отеля это высокая планка.

Третье, и самое проверяемое. Цена в расчёте — 3 675 000 бат. Ближайший такой лот в прайсе уже продан. Самая дешёвая свободная студия сегодня стоит 4 160 500.

Что считаем	Доходность
Модель застройщика, от цены 3 675 000	12,79%
Та же модель от самой доступной свободной студии, 4 160 500	11,30%
Та же модель от медианной свободной студии, 4 620 800	10,17%

Допущения те же, арифметика та же. Разница только в том, что считать надо от цены, по которой можно купить сегодня. Просите расчёт под конкретный лот из остатка.

Ещё: в разных документах загрузка указана по-разному — и 75–80 процентов, и 85–90. Перед покупкой попросите одну цифру, зафиксированную в договоре с управляющей компанией, и считайте по ней.

Кто будет управлять

UNICORN Hospitality, штаб-квартира в Бангкоке: девять действующих отелей, 444 номера в эксплуатации, 1 148 в разработке, три страны присутствия.

По бумагам есть письмо оператора по этому проекту, подписанное генеральным директором, от 29 августа 2025 года. Самого договора управления среди присланных документов нет — его стоит запросить вместе со сплитом дохода, ставкой взноса в фонд дома и условиями личного проживания.

Документы: лучший комплект из всех моих разборов

Обычно эти бумаги вытягиваешь клещами и получаешь половину. Здесь прислали всё сразу и без просьб:

• два чанота с заверенными английскими переводами
• разрешение на строительство, тайское и заверенное английское
• ОВОС отдельно на кондоминиум и отдельно на отель
• свидетельство о регистрации компании от 21 декабря 2023
• выписка DBD

Квота фрихолда названа открыто: 49 процентов площади продаётся во фрихолд, 51 — в лизхолд. При фрихолде чанот выдаётся покупателю, при лизхолде остаётся у застройщика, а покупатель получает зарегистрированный договор.

Две квартиры, мимо которых прошёл бы

Сравниваю честно: одинаковая площадь, одинаковый формат, разная цена.

Студия A-714 — 30,4 м², седьмой этаж, 5 380 800 бат, метр 177 000. Самый дорогой метр среди всех свободных студий. Вместо неё — F-502: ровно та же студия 30,4 метра на пятом этаже за 4 499 200, метр 148 000. Разница 881 600 бат за одинаковую площадь и одинаковую отделку.

Однушка D-623 — 47,8 м², шестой этаж, 9 607 800 бат, метр 201 000. Самый дорогой метр среди однушек. Вместо неё — D-323: та же однушка 47,8 метра в том же корпусе на третьем этаже за 8 078 200, метр 169 000. Разница 1 529 600 бат за три этажа.

Две квартиры, которые смотрел бы

В таком проекте берут минимальный чек в своём формате. Двушки здесь не смотрю — в гостиничном доме двушка это переплата.

E-603 — студия 26,5 м². Шестой этаж корпуса E, 4 160 500 бат, метр 157 000. Самый дешёвый вход во весь проект, дешевле в остатке нет ничего. Спальня и кухня в одном объёме, санузел с душевой, балкон.

E-511 — однушка 42,5 м². Пятый этаж корпуса E, 5 992 500 бат, метр 141 000. Самая доступная однушка в остатке, и её метр дешевле, чем у любой студии в доме. Спальня отдельно за дверью, кухня-гостиная с обеденной зоной.

Однушек в остатке 78, и метр гуляет от 132 до 201 тысячи. Считайте каждую.

Вердикт: себе бы не взял

Наверх проект тянут цена метра и документы. Вниз — планировки и расстояние до воды.

Оценка по десяти критериям: 6,7 из 10. Тир C.

Продукт и место — 6,0, деньги и надёжность — 7,4.

Критерий	Балл
Надёжность застройщика	6
Локация и море	6
Инфраструктура района	6
Качество и отделка	6
Инфраструктура комплекса	7
Планировки	5
Цена за метр к району	9
Условия оплаты	7
Доходность и ликвидность	6
Документы и фрихолд	9

Главный риск здесь не в стройке. Разрешения получены, чаноты есть, компания строит. Риск в другом: вы покупаете не квартиру, а долю в отеле. В обычном доме доход зависит от вашей квартиры. Здесь — от того, как сработает отель целиком: как его наполнят в низкий сезон, кто и на каких условиях им будет управлять, сколько таких же номеров откроется рядом. Операционная часть пока существует в прогнозах, и это нормально для старта — но это надо понимать.

И честно про бренд. Имя на борту — всегда плюс: узнаваемость, трафик, готовое сообщество. Но имя такого масштаба всегда про своих. Часть покупателей придёт сюда именно за ним, а часть ровно поэтому не придёт. Я, похоже, во второй части.

Подойдёт

• кто заходит в Лаян за минимальные деньги
• кто покупает под сдачу и считает цену входа
• кто верит в спортивный туризм и бренд Хабиба
• кто берёт однушку: в ней метр дешевле, чем в студии

Не подойдёт

• кому нужно жить, а не сдавать: трёшек пять штук
• кому важно дойти до моря ногами
• кто не хочет зависеть от одного бренда
• кто считает доходность по цифрам из презентации

Частые вопросы

Сколько до моря? Полтора километра по дорогам, 18 минут пешком или 5 минут на машине. Заявлен шаттл.

Сколько стоит самая дешёвая квартира? 4 160 500 бат в лизхолде — студия 26,5 м² на шестом этаже корпуса E.

Какая форма владения? 49 процентов площади проекта продаётся во фрихолд, 51 — в лизхолд.

Когда сдача? Декабрь 2027 года, это же дата запуска отеля.

Кто будет управлять арендой? UNICORN Hospitality. Договор управления просите на бумаге.

Правда ли, что в проекте будет зал Хабиба? Партнёрство официальное, зал заявлен с эксклюзивной франшизой на двадцать лет. Концепцию зала именно по Лаяну стоит запросить: тот документ, который прислали, описывает зал в Дубае.

---

Полный видеоразбор с прайсом и разбором конкретных квартир — на моём YouTube-канале. Нужен прайс-лист с остатками — напишите мне в Telegram: n_malyugin.