Lake Residences · Gardens of Eden

Три корпуса по семь этажей в пятистах метрах от пляжа. Это третья фаза курорта Gardens of Eden — той самой территории на сто двадцать две тысячи метров, где первая фаза стоит в пятидесяти метрах от воды, а вторая в трёхстах. Вход в проект — 12 379 600 бат в лизхолде.

Сразу главное: тот же курорт за меньшие деньги. Метр здесь на двенадцать процентов дешевле, чем во второй фазе. Платите вы за это двумястами метрами пешком.

Мой вердикт: взял бы с оговорками.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	Amal Group (Thailand)
Район	Лаян, Чернг Талай
Курорт	122 000 м², три фазы, 70% территории под парки и озёра
Корпусов в фазе	девять, в прайсе три
В прайсе	244 квартиры, продают 115, свободно 90
Метражи	от 51,76 до 123,71 м² в свободном остатке
Цена от	12 379 600 бат (лизхолд)
Метр	192 449 – 284 729, медиана 232 107
Форма владения	лизхолд; фрихолд плюс 10%, налоги и сборы включены
До пляжа	500 метров, семь минут пешком
Сдача	2028 год — требует подтверждения, см. ниже

Первое, что надо понять: вам показывают не весь проект

Это главное отличие Lake Residences от всего, что я разбирал раньше.

В прайсе от шестого октября — 244 квартиры в трёх корпусах: Quince, Vanilla и Lime. Но реально продаются только два корпуса и только этажи с первого по пятый. Это 115 квартир. Весь Lime и верхние этажи двух других корпусов стоят в прайсе со статусом «зарезервировано» и без единой цены.

Читать это надо правильно. «Зарезервировано» здесь не значит «раскупили». Это значит «ещё не вывели в продажу».

А теперь второе. В третьей фазе девять корпусов. Три из них попали в прайс, шести там нет вовсе. Сколько всего квартир в фазе, застройщик пока не называет — цифру я уточняю.

То есть на старте вам показывают примерно шестую часть фазы. Остальное выведут позже и, судя по графику цен застройщика, дороже.

Для покупателя из этого следует одна практическая вещь: когда придёт время сдавать квартиру или перепродавать её, рядом будет не девяносто таких же квартир, а сотни.

Пятьсот метров до пляжа

Пляж тот же, что у второй фазы. Разница — двести метров дорожки через парк. Семь минут пешком, машина не нужна. Если идти не хочется, по территории ходит багги.

Фаза	До пляжа	Средний метр свободных	Медиана метра
Eden Residences	50 м	—	—
Park Residences	300 м	260 724	242 488
Lake Residences	500 м	228 874	232 107

По медиане Lake идёт на двенадцать процентов дешевле Парка. Порог входа тоже ниже: 12 379 600 здесь против 14 104 400 во второй фазе. За те же деньги тут дают больше метров — это и есть главный размен проекта.

Что сейчас на площадке

Вторая фаза уже стоит в каркасе — видно корпуса, краны, работающую стройку. Третья пока в песке: бьют сваи.

Это и плюс, и минус. Плюс — застройщик реально строит, а не рисует. Минус — до ключей в третьей фазе далеко.

Про срок сдачи надо сказать отдельно. В прайсе и в коммерческом предложении срока нет вообще. Застройщик называет 2028 год. При этом в отраслевом релизе о запуске именно третьей фазы стоит второй квартал 2029-го. Расхождение в год — это серьёзно, когда платежи привязаны к этапам стройки. Просите дату письменно.

Рядом с курортом сейчас переделывают парк у пляжа: сосны оставили, всё остальное снесли.

Что на территории

Инфраструктура здесь — лучшее, что я видел в разборах, и это единственное место, где я ставлю десять из десяти.

Что	Сколько
Велнес-центр	5 000 м²
Фитнес	1 000 м²
Бизнес-центр	6 000 м²
Парк приключений	8 000 м²
Бассейны / точки питания / детские клубы	6 / 8 / 2
Отель	5 звёзд, 100 номеров
Дорожки	3,5 км

Велнес — не спа при доме, а отдельный бизнес: финская сауна, русская баня, хаммам, криосауна, флоатинг, барокамера, солевые и травяные бассейны, врач и нутрициолог. Работает на жителей, гостей отеля и людей со стороны.

Своё в третьей фазе: Long Lake Pool вдоль корпусов, клубный дом, четыре ресторана, йога и фитнес под открытым небом, детская зона с бассейном, подземный паркинг.

Важная оговорка: всё это считается по всему курорту, а не по одной фазе. Вы получаете ту же инфраструктуру, что в первой и второй, — и делите её с ними.

Что в квартире

Отделка и мебель высокого качества, та же линейка, что в сданной первой фазе. Шоурум есть, но показывают вторую фазу.

Что можно купить сегодня:

• однушки от 52 до 78 метров — свободно 36
• двушки от 80 до 120 метров — свободно 51
• трёшки 124 метра — свободно три

Вся крупная линейка стоит в закрытом Lime: тринадцать квартир больше ста тридцати метров и все три дуплекса. Там же девять квартир с видом на море. Сегодня продаётся середина линейки — однушки и двушки с видом в сад и на озеро.

Что вылезло из прайса

Разобрал все 244 строки. Вот что нашлось.

Первое. Этаж стоит ровно три тысячи бат за метр. Надбавка механическая, от этажа к этажу, без всякой логики вроде «сверху вид лучше». По квартире в сто метров это триста тысяч за этаж.

Второе. Первые этажи разбирают вдвое быстрее верхних.

Этаж	Продано
Первый	43%
Второй и третий	26%
Четвёртый	9%
Пятый	4%

На первом за те же деньги дают сад и выход к бассейну. Выше — просто этаж. Покупатели это видят и голосуют снизу.

Третье. Однушки дороже двушек за метр на семь процентов. Средний метр однушки — 239 847, двушки — 224 452. Мелкая нарезка всегда дороже, но семь процентов — много. За 19,6 миллиона здесь берётся двушка на сто два метра с видом на озеро. За 22 миллиона — однушка на семьдесят семь.

Четвёртое. Самый дешёвый метр в проекте — у двушки, а не у студии. V203, сто два метра с озером: 192 449 за метр. Разрыв между лучшим и худшим метром в доме — почти в полтора раза: 192 тысячи против 285.

Пятое. За что доплачивают:

Вид	Средний метр свободных
В сад	213 577
На озеро	227 744
Сады отеля	239 066
Выход к бассейну	248 724
Боковой сад	249 436

Как платить

По официальному предложению на квартиру Q206 (две спальни, 80,99 м², вид на озеро, 18 067 800 лизхолд).

Если платить без рассрочки: депозит 200 000 → 35% при подписании → 20% после подвала → 20% после каркаса → 15% после остекления и инженерии → 10% при передаче ключей. Привязка к этапам стройки, а не к датам.

Если брать рассрочку, график в стройку другой: 25% при подписании, 15% после подвала, 10% после каркаса, 10% после остекления — вместе 60%. Оставшиеся 40% платятся уже после сдачи.

Рассрочка после ключей считается от цены 18 877 700 — это цена «в рассрочку» из прайса, она уже выше на десять тысяч за метр.

Срок	В стройку	После сдачи	Итого
1 год	11 326 620	8 079 656	19 406 276
2 года	11 326 620	8 343 943	19 670 563
3 года	11 326 620	8 520 135	19 846 755

Трёхлетняя рассрочка стоит около десяти процентов к цене лизхолда. Остаток платится двенадцатью платежами по 710 011 раз в три месяца. По нынешним ставкам это нормальные условия — главное помнить, что проценты считаются от уже поднятой цены.

Про доходность

Застройщик даёт три расчёта: 9,10% для однушки, 9,49% для двушки, 10,20% для трёшки. Заложена загрузка 66% в среднем по году и ставка 6 599 бат за ночь для однушки.

Я проверил арифметику: «доход владельца» — это ровно семьдесят процентов от выручки, сходится до бата по всем трём типам. Тридцать процентов забирает оператор, и в них уже сидят маркетинг, бронирование, гостевой сервис и обслуживание квартиры. То есть девять-десять процентов приходят владельцу чистыми.

Что остаётся уточнить: взнос в фонд дома и ставку общих платежей за метр.

Управлять проектом будет Manor. В открытых источниках по проекту оператор нигде не назван, поэтому имя и условия просите в договоре управления.

Осторожно с цифрой «плюс 46% за три года»

Она стоит в предложении рядом с «15,33% доходности в год». Разложил, откуда берётся.

Сорок шесть процентов — это четыре шага по десять процентов, привязанные к этапам стройки: 18 067 800 × 1,1⁴ = 26 453 066. Это график повышения собственного прайса застройщика, а не прогноз рынка. Повышать цену по мере стройки — нормальная практика, но называть её ростом стоимости актива нельзя: рост подтверждается сделками на перепродаже, а их по третьей фазе нет.

А «15,33% в год» — это те же сорок шесть процентов, делённые на три. Не арендная доходность. В материалах рядом живут две разные цифры, и на показе их легко сложить.

Четыре квартиры, которые смотрел бы

Прошёл весь остаток построчно.

Q208 — лучшая цена. 63,84 м², одна спальня, второй этаж, корпус Quince, вид в сад. 12 379 600 бат, метр 193 916. Соседняя однушка на двенадцать метров меньше стоит столько же.

V502 — однушка с видом. 61,91 м², пятый этаж, Vanilla, вид на озеро. 14 489 300 бат, метр 234 038. Та же квартира на втором стоит 13,87 миллиона: вид обходится в 619 тысяч, это четыре с половиной процента.

V403 — двушка с видом. 102,1 м², четвёртый этаж, Vanilla, озеро. 20 261 600 бат, метр 198 449. Выше в этой линейке свободных нет.

V311 — для себя. 123,71 м², три спальни, третий этаж, окна в сады отеля. 26 847 650 бат, метр 217 021. Самая дешёвая из трёх свободных трёшек.

Отдельно скажу про этажи. Внизу всегда дешевле, потому что надбавка фиксированная. Но вид со второго этажа в парке со взрослыми посадками ничем не подтверждён — это надо смотреть ногами. Подняться стоит около шестисот тысяч, три-четыре процента к квартире. Для критерия «вид» это дёшево.

Чего бы не брал

Q104 — однушка 52,86 м² с выходом к бассейну, 15 050 800. Метр 284 729, самый дорогой в доме. Платите за выход к бассейну, а живёте в пятидесяти метрах. Вместо неё — Q208: на одиннадцать метров больше и на 2,7 миллиона дешевле.

V108 — однушка 77,57 м², 21 969 600. Двадцать два миллиона за одну спальню, сколько бы метров ни было. Вместо неё — V203: двушка на сто два метра с озером за 19,65 миллиона.

V510 — однушка 52,4 м² на пятом этаже, 14 660 000. Метр 279 771. За этаж доплата есть, нового вида нет. Вместо неё — V306: та же площадь на третьем этаже, дешевле на 2,2 миллиона.

Вердикт: взял бы с оговорками

Наверх проект тянут инфраструктура курорта, цена метра и условия оплаты. Вниз — пустой пока Лаян, короткая линейка планировок и доходность, которая ниже обеих соседних фаз.

Оценка по десяти критериям: 8,1 из 10. Тир B.

Продукт и место — 8,0, деньги и надёжность — 8,2.

Критерий	Lake	Park
Надёжность застройщика	7	7
Локация и море	9	10
Инфраструктура района	6	6
Качество и отделка	8	9
Инфраструктура комплекса	10	10
Планировки	7	9
Цена за метр к району	9	8
Условия оплаты	9	9
Доходность и ликвидность	7	8
Документы и фрихолд	9	9
Итог	8,1	8,5

Самое интересное в этой таблице — ось денег. У обеих фаз она сошлась в 8,2, до десятой. Весь разрыв сидит в продукте, и половина его — в планировках: у Парка метражи от 47 до 223, здесь от 52 до 124.

Проект не хуже второй фазы. Он короче по линейке и дальше от воды.

И ещё одно про ликвидность. Когда на одном курорте больше тысячи квартир, выделиться нечем: территория, велнес и отель у всех одни. Остаются два аргумента — за сколько вы зашли и что видно из окна. Поэтому цена входа здесь важнее этажа и корпуса.

Подойдёт

• кто хочет внутрь этой концепции за минимальные деньги
• кто понимает, каким будет уровень жизни в этом комплексе
• кто заходит на подорожании: цены поднимают с первого ноября на десять процентов
• кто берёт под сдачу и считает цену входа

Не подойдёт

• у кого нет такого бюджета
• кто не готов ждать до двадцать восьмого года
• кому не нравится сам район Лаян
• кто ищет идеальный вариант для себя: здесь схема «немного пожить, остальное сдавать»

Частые вопросы

Сколько до моря? Пятьсот метров до пляжа Лаян, семь минут пешком. По территории ходит багги.

Сколько стоит самая дешёвая квартира? 12 379 600 бат в лизхолде — однушка 63,84 м² на втором этаже корпуса Quince с видом в сад. Во фрихолде это около 13,6 миллиона.

Какая форма владения? В прайсе лизхолд. Фрихолд есть, стоит на 10% дороже, налоги и сборы включены.

Когда сдача? Застройщик называет 2028 год. В прайсе и предложении срока нет, а в релизе о запуске фазы стоит второй квартал 2029-го. Требуйте дату письменно.

Можно ли платить в рассрочку? Да, до трёх лет после сдачи. Цена в рассрочку выше на десять тысяч за метр, трёхлетний вариант добавляет к ней ещё около десяти процентов.

Можно ли купить квартиру с видом на море? Сегодня нет. Все пятнадцать квартир с морем стоят в корпусах и на этажах, которые не выведены в продажу.

Кто будет управлять арендой? Застройщик называет Manor. Договор управления и условия просите на бумаге.

---

Полный видеоразбор с прайсом и разбором конкретных квартир — на моём YouTube-канале. Нужен прайс-лист с остатками — напишите мне в Telegram: n_malyugin.