Park Residences · Gardens of Eden

Шесть корпусов по семь этажей в трёхстах метрах от пляжа Лаян — северного продолжения Банг Тао. Это вторая фаза курорта Gardens of Eden. Вход в проект — 14 104 400 бат в лизхолде, свободно 176 квартир из 438, выведенных в прайс.

Сразу главное: отличный продукт, но есть но. По продукту и месту я поставил 8,8 из 10 — это второй результат за всё время моих разборов. По деньгам и надёжности — 8,2. Разрыв небольшой, и держится он на одном: у застройщика нет публичного списка сданных объектов.

Мой вердикт: купил бы себе.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	Amal Group (Thailand), заявлен опыт 25 лет
Район	Лаян, Чернг Талай
Курорт	122 000 м², три фазы, 70% территории под парки и озёра
Корпуса второй фазы	6 по 7 этажей на участке 11 200 м²
В прайсе	438 квартир, свободно 176
Метражи	от 47 до 223 м²
Цена от	14 104 400 бат (лизхолд)
Метр	205 247 – 423 180, медиана 242 488
Форма владения	лизхолд; фрихолд плюс 10%, налоги и сборы включены
Сдача	конец 2027 года

Триста метров до пляжа Лаян

Это главный плюс проекта, и он настоящий. Пять минут пешком, без машины и без выхода на шоссе. Первая фаза курорта стоит в пятидесяти метрах от воды, третья — в пятистах. Park Residences посередине.

Пляж Лаян — северное продолжение Банг Тао: тише, малолюднее, с теми же закатами.

Но стоит это в Лаяне. Банг Тао и Лагуна уже живут: магазины, рестораны, рынки, школы. Лаян только начинает застраиваться, вокруг лес и каналы. До Boat Avenue и Porto de Phuket — десять-пятнадцать минут за рулём, до аэропорта двадцать, клиника Bangkok Hospital в Банг Тао.

Именно поэтому инфраструктуру района я оценил на 6, хотя у соседних проектов в Банг Тао стоит 10. Это разные адреса, хотя на карте они рядом.

Что внутри курорта

Это не жилой комплекс, а курорт. Инфраструктура здесь — лучшее из всего, что я разбирал на острове.

Что	Размер
Велнес-центр с термальным комплексом	5 000 м²
Бизнес-центр и коворкинг	6 000 м²
Парк приключений на склоне	8 000 м²
Фитнес-пространства	1 000 м²
Пешеходные дорожки	3,5 км
Бассейны / точки питания / детские клубы	6 / 8 / 2

Плюс пятизвёздочный отель, два клубных дома и подземный паркинг — машины не стоят во дворе.

Внутри самой второй фазы — бассейн «голубая лагуна» с песчаным заходом, каскад из трёх бассейнов, клубный дом с рестораном, велнес-водопад, Banyan-сад, лабиринт, терренкур, парк для выгула собак и площадка для йоги.

Что в квартире

Окна в пол, потолочные вентиляторы, дерево и светлый камень. Кухня встроена целиком: индукция, духовка, вытяжка, посудомоечная машина, фартук из камня. Отделка под ключ — заезжай и живи.

Это не рендеры: так выглядит готовая квартира первой фазы, шоурум можно посмотреть вживую.

У каждой спальни свой санузел и своя гардеробная. У двушек обе спальни с отдельными выходами на балкон.

Важно: мебельный пакет оплачивается отдельно. Это не мелочь, закладывайте его в бюджет сразу.

Планировки

Однушка 64 м² — 52 метра внутри и 12 на двух балконах. Спальня с гардеробной и своей ванной, кухня открыта в гостиную. Балконы с двух сторон. Самый выгодный метр среди однушек — 223 877.

Двушка 100 м² — 81 метр внутри и 19 на трёх балконах. Каждая спальня со своим санузлом и своим выходом на балкон, кухня и гостиная одним объёмом. Такую квартиру легко сдавать: два изолированных спальных блока.

Трёшка 122 м² — 104 метра внутри и 18 на балконах, три спальни, три санузла, закрытая кухня. Лучший метр среди трёшек — 217 046.

Находка 1. Этаж стоит ровно 5 000 бат за метр

Я проверил 74 пары соседних этажей одного типа в одном корпусе. Прибавка везде одинаковая — ровно пять тысяч бат за квадрат. Не «вид сверху дороже», а механическая лестница.

Двушка 111 м², корпус Hibiscus	Метр	Цена
Третий этаж	205 247	22 839 840
Пятый этаж	215 247	23 951 000
От первого до седьмого	+30 000 за метр	+3,3 млн

Находка 2. Семнадцать метров за семьдесят тысяч

Квартира	Площадь	Цена	Метр
Однушка, Rosewood L208, 2 этаж	64,49 м²	14 437 800	223 877
Однушка, Mandarin M509, 5 этаж	47,06 м²	14 368 000	305 312

Разница в цене — семьдесят тысяч бат. Разница в площади — семнадцать метров. Чем меньше квартира, тем дороже её квадрат, и в этом проекте разрыв особенно резкий.

Находка 3. Тридцать трёшек, которые не купил никто

Тип 3B — трёшки на 161 метр с окнами на канал. Таких квартир тридцать в корпусах Birch, Pine и Franjipani. Свободны все тридцать, ни одной продажи. Цена 35,73 – 45,40 млн, метр от 221 548 — дешевле, чем у трёшек на 122 метра.

Самый дешёвый метр среди больших планировок и при этом полный ноль спроса.

Находка 4. За вид на канал не доплачивают

Вид из окна	Свободно	Средний метр
Сад	118	252 456
Канал	22	252 232
Велнес и спа	10	319 503
Море	2	402 996

Канал стоит ровно столько же, сколько окна в сад. Квартир с видом на море во всей второй фазе две штуки.

Находка 5. Самый дорогой корпус — самый пустой

Корпус	Средний метр	Остаток
Rosewood и Hibiscus	236 тысяч	22–25%
Mandarin	247 тысяч	48%
Birch	258 тысяч	38%
Franjipani	268 тысяч	43%
Pine	286 тысяч	64%

Рынок голосует за цену, а не за название корпуса.

Как платить

Стандартная схема — вся сумма до ключей, наценки нет:

• депозит 200 000 бат
• 35% при подписании договора
• 20% до 30 сентября 2026
• 20% до 31 декабря 2026
• 15% до 31 августа 2027
• 10% до 31 декабря 2027

По желанию покупателя — схема 60 на 40. Шестьдесят процентов до ключей (20% при подписании, 25% на монолите, 10% на отделочных работах, 5% при передаче), сорок процентов — после сдачи, под 7% годовых, платёж раз в квартал, досрочное погашение разрешено. Срок на выбор: год, два или три.

Цена при рассрочке выше на 10 000 бат за метр — это в среднем плюс 3,9% к цене квартиры.

Фрихолд и лизхолд

Все цены в прайсе — лизхолд. Фрихолд даётся по запросу и стоит ровно плюс десять процентов, налоги и сборы уже внутри этой суммы.

Проверил на двушке J406: по прайсу 21 081 650 в лизхолде, по официальному предложению 23 189 815 во фрихолде. Копейка в копейку.

Медиана метра: 242 тысячи в лизхолде, 267 во фрихолде.

Аренда и доходность

Две программы, обе через оператора курорта, деление дохода 70 / 30 в пользу владельца.

	Rental Pool	Individual Rental
Доход	делится внутри категории квартир	только со своей квартиры
Личное использование	30 дней, пиковые даты заблокированы	без фиксированных лимитов
Выплаты	раз в полгода	по результатам квартиры
Выход	уведомление за 6 месяцев	—

Застройщик закладывает рост цены на 33% к окончанию строительства и 8% доходности от аренды в год. Это план продаж, а не факт: проект сдаётся только в конце 2027 года, и проверить цифры сегодня нечем.

Плюс важная поправка: во второй фазе 455 квартир, а на курорте три фазы. Это больше тысячи квартир, которые будут конкурировать за одного гостя.

Четыре квартиры, которые я бы смотрел

L208 — под вход и сдачу. Однушка 64,49 м², Rosewood, второй этаж, сад, 14 437 800. Лучший метр среди однушек — 223 877. Именно по такому формату застройщик считает свои 9,16% доходности.

H306 — под жизнь вдвоём. Двушка 111,28 м², Hibiscus, третий этаж, 22 839 840. Метр 205 247 — лучший во всём проекте. 82 метра внутри и терраса на 29 метров вместо обычного балкона.

J305 — под семью. Трёшка 122,18 м², Pine, третий этаж, 26 518 700. Метр 217 046 — лучший среди трёшек. Три спальни, три санузла, закрытая кухня.

L209 — ради вида. Двушка 100,94 м², Rosewood, второй этаж, окна на голубую лагуну, 22 456 800. Метр 222 477 — дешевле, чем у половины квартир с окнами в сад. Таких видовых лотов в остатке три штуки.

Чего бы я не брал

J706 — двушка 78,6 м² на седьмом этаже с видом в сад, 33 266 200. Метр 423 180, самый дорогой в проекте. Двушка на 32 метра больше стоит на 10 миллионов дешевле.

I608 — трёшка 200 м² на шестом этаже с видом на море, 80 250 000. Метр 401 250. За эти деньги на острове берётся вилла с участком.

M509 — однушка 47 м² на пятом этаже, 14 368 000. Метр 305 312. Однушка на семнадцать метров больше стоит на семьдесят тысяч дешевле.

Вердикт: купил бы себе

Наверх проект тянут пляж в пешей доступности, курортная инфраструктура и качество квартир и цена метра — для такого уровня она держится ниже, чем просит соседний Банг Тао. Вниз — пустой пока Лаян и застройщик без публичного списка сданного.

Оценка по десяти критериям: 8,5 из 10. Тир A.

Продукт и место — 8,8, деньги и надёжность — 8,2.

Подойдёт

• кто хочет пляж в пешей доступности, а не в десяти минутах на машине
• кто покупает ради курортной инфраструктуры: велнес, бассейны, рестораны
• кто выбирает стиль жизни и комбо из ликвидности и уникальности проекта
• кто готов отдать управление оператору и не трогать квартиру

Не подойдёт

• кому важен бюджет: это дорогой сегмент, порог входа выше четырнадцати миллионов
• кто заходит ради ROI и спекуляции — для этого надо было входить раньше
• кому нужна репутация застройщика: это не первая инвестиция в жизни

Частые вопросы

Сколько до моря? Триста метров до пляжа Лаян, это пять минут пешком. Лаян — северное продолжение Банг Тао.

Сколько стоит самая дешёвая квартира? 14 104 400 бат в лизхолде — однушка 49,48 м² на первом этаже корпуса Mandarin с собственным садом. Во фрихолде это около 15,5 миллиона.

Какая форма владения? В прайсе лизхолд. Фрихолд есть по запросу, стоит на 10% дороже, налоги и сборы включены.

Когда сдача? Конец 2027 года.

Можно ли платить в рассрочку? Да, по схеме 60 на 40: шестьдесят процентов до ключей, сорок после сдачи под 7% годовых, до трёх лет, платёж раз в квартал с возможностью досрочного погашения.

Мебель входит в цену? Нет. Отделка под ключ и встроенная кухня с техникой входят, мебельный пакет оплачивается отдельно.

---

Полный видеоразбор Park Residences — на моём YouTube-канале. Нужен прайс целиком и разбор по конкретным квартирам и корпусам — напишите мне в Telegram: n_malyugin.