Biancana

Biancana — жилой комплекс на пляже Сурин от застройщика The Title. Четыре корпуса по пять этажей, 343 квартиры, сдача в 2028 году. Я разобрал прайс по каждому лоту, померил расстояния по генплану и сходил на площадку. Ниже — что там на самом деле.

Мой вердикт: себе бы не взял. Почему — в конце.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	The Title (Rhom Bho Property, группа AssetWise)
Район	Сурин, Пхукет
Земля	12 312 м²
Корпуса	4 здания по 5 этажей
Квартир	343, от 31 до 131 м²
Сдача	2028 год
Цена от	5 939 000 бат
Средняя цена метра	196 500 бат
Общие расходы	85 бат за м² в месяц
Фонд ремонта	850 бат за м² разово

Что осталось на самом деле

В прайсе от 14 августа 2026 года — 110 свободных квартир из 343. Продано 68 процентов, и продано всё дешёвое.

Из 110 оставшихся 77 — это двушки и квартиры больше. Однушек 26, однушек плюс — семь. Дешёвый ликвидный товар выбран ещё до старта стройки.

По деньгам остаток выглядит так:

• дешевле 7 млн бат — 6 квартир
• от 7 до 14 млн — 35 квартир
• дороже 14 млн — 69 квартир

Реклама по-прежнему зовёт «от 5,2 миллиона». Таких лотов в прайсе нет. Самая дешёвая квартира — 5 939 000 бат за 33 метра в корпусе C.

Сколько стоит метр

Диапазон по остатку — от 180 000 до 217 000 бат за метр, средняя 196 500. Для сравнения: по Сурину рынок оценивает 180 000 – 250 000 бат за метр, по соседнему Бангтао — 120 000 – 200 000.

То есть Biancana сидит в середине суринского коридора, но покупатель платит премию к среднему по острову примерно в треть.

Этаж стоит 1,3 процента

Разобрал ценовые лестницы по одинаковым типам. Шаг за этаж везде одинаковый — 1,3 процента. Двушка 75 метров на втором этаже стоит 14 929 000, она же на пятом — 15 650 000. Разница пять процентов.

Вывод для покупателя: верхние этажи здесь стоят почти как нижние. Если берёте для себя — берите верх, переплата символическая.

Первый этаж дороже пятого

Квартиры 76 метров с террасой у бассейна идут по 213 000 – 217 000 за метр. Восьмидесятиметровые на верхних этажах — по 194 000 – 201 000. Садовый выход в воду стоит дороже высоты.

Виды: главное, что надо знать

Север на генплане сверху. Публичная дорога идёт вдоль западной границы, море — за ней. Лес и склон — на востоке и юге.

• корпус A смотрит на север и во внутреннюю лагуну
• корпус D — на главный бассейн
• корпус B — на склон
• корпус C стоит выше всех, на отметке +18

Вида на море из квартир нет ни в одной. Море вынесено в общую зону — на крышу корпуса B, где смотровая площадка. Если бы вид на море был из окон, застройщик поставил бы на западную сторону крупные лоты. Он поставил туда самые дешёвые метры в проекте.

За вид здесь не берут денег

Сравнил цену метра у одинаковых типов с разным видом:

Лот	Что видно	Цена метра
86 м², 2 этаж, корпус D	главный бассейн	191 907
86 м², 2 этаж, корпус C	детская площадка	191 907
100 м², 2 этаж, корпус A	лагуна	191 780
100 м², 2 этаж, корпус C	детская зона	190 700

Цифры совпадают до бата. Прайс построен на метраже и этаже — вид в него не заложен вообще.

Значит, хорошую сторону можно взять по цене плохой. Это главное, что надо понимать при выборе квартиры в Biancana.

Инфраструктура

30 объектов на 343 квартиры: 14 на улице, 16 внутри.

• главный бассейн Leisure Lagoon с гамаком над водой
• лап-пул 25 метров с водопадом
• онсэн в лесу, сауна, парная
• зал, коворкинг, кафе, прачечная
• детская аквазона и площадка
• корпус C — pet-friendly, со своей площадкой и бассейном для собак

Зелени 2 875 м², общих зон 3 805 м², из них бассейны 1 255 м².

Минусы, о которых не пишут

Дорога. Между домом и морем проходит транзитная дорога с перекрёстком у самого въезда. Двести метров до пляжа — это по прямой, а не пешком.

Пустое поле. Между участком и берегом — незастроенная земля. Пока пустая. В Сурине, где свободной земли почти нет, рассчитывать на то, что она такой останется до 2028 года, я бы не стал.

Плотность. 343 квартиры на 12 312 метров земли — это 36 метров участка на квартиру. Между корпусами A и D — 22 метра, между B и C — 30. Балкон смотрит в балкон через бассейн.

Расходы. 85 бат за метр в месяц выше среднего по острову. Для квартиры 75 метров это 6 375 бат ежемесячно.

Фрихолд-квота. При 68 процентах проданного остаток иностранной квоты надо спрашивать письмом до брони.

Доходность

Считаю по верхней границе долгосрочной аренды в дорогом северо-западе:

Тип	Цена	Аренда в месяц	Брутто
39 м²	7,03 млн	40 000	6,8%
62 м²	11,55 млн	55 000	5,7%
75 м²	14,80 млн	65 000	5,3%
100 м²	19,18 млн	85 000	5,3%

Инвестиционный смысл живёт только в однушках. Всё, что дороже 12 миллионов, покупается для жизни, а не под сдачу.

Кто застройщик

The Title — бренд компании Rhom Bho Property, которая торгуется на бирже. Контрольный пакет у AssetWise. Продажи группы на Пхукете в 2025 году выросли на 69 процентов. Земля под проектом оформлена, документы можно посмотреть.

Это не значит, что дом хороший. Это значит, что его достроят.

Если всё-таки берёте — вот из чего

• D507 и D508, 86 м², пятый этаж, 17 146 000. Окна в главный бассейн, север, солнце в квартиру не бьёт. На пятом этаже осталось 12 квартир из 110.
• C503, 86 м², пятый этаж, угловая, 17 146 000. Самая высокая точка участка, две стороны света, цена как у второго этажа.
• B219 и B222, 39 м², 7 028 000. Самый дешёвый метр среди однушек, под окнами лап-пул, в этом же корпусе зал и онсэн.
• C104 – C107, 43 м², первый этаж, 7 936 000. Окна в лес, своя терраса, рядом зона для собак.

Не берите A101, A102, A103. 203 290 бат за метр за первый этаж с окнами в границу участка. Такие же 33 метра в корпусе C стоят 179 970 за метр — на 12 процентов дешевле.

Вердикт: не взял бы себе

Это обычный дом от The Title. Такие же он строит в Банг Тао, Камале и Най Янге — разница в районе и цене, продукт один и тот же.

Проект подойдёт тем, кто любит Сурин и хочет жить у моря. Больше никому. Дорога, отсутствие вида на море, плотная застройка и цена в верхней половине суринского коридора — это не отдельные придирки, а совокупность, из-за которой я себе такую квартиру не купил бы.

Оценка по десяти критериям: 6,8 из 10. Тир C.

Продукт и место — 6,8, деньги и надёжность — 6,8.

Критерий	Балл
Надёжность застройщика	9
Локация и море	7
Инфраструктура района	7
Качество и отделка	7
Инфраструктура комплекса	6
Планировки	7
Цена за метр к району	5
Условия оплаты	6
Доходность и ликвидность	5
Документы и фрихолд	9

Подойдёт

• кто любит именно Сурин
• кто едет жить, а не сдавать
• кто готов к дороге между домом и пляжем

Не подойдёт

• кому нужен вид на море
• кто считает доходность
• у кого бюджет до 8 миллионов бат
• кто хочет тишины у воды

Частые вопросы

Сколько квартир осталось в Biancana? 110 из 343 по прайсу от 14 августа 2026 года. Продано 68 процентов.

Какая самая дешёвая квартира? 5 939 000 бат за 33 метра в корпусе C.

Есть ли вид на море? Из квартир — нет. Море видно только со смотровой площадки на крыше.

Когда сдача? 2028 год. Точную дату надо смотреть в договоре, источники расходятся.

Можно ли купить во фрихолд? Иностранная квота — 49 процентов площадей. При 68 процентах проданного остаток надо уточнять до брони.

---

Полный видеоразбор Biancana с прайсом на экране — на моём YouTube-канале. Нужен список свободных квартир с ценами по каждому лоту — напишите мне в Telegram: n_malyugin.