Residences at Garrya

Шесть корпусов по четыре этажа внутри Laguna Phuket, на участке, который выходит прямо на пляж Банг Тао. Всего 68 квартир. Застройщик — Banyan Group, компания торгуется на бирже Сингапура и строит этот кусок берега больше тридцати лет.

Главное, что здесь покупают, — землю. Дом можно построить любой. Участка у моря в Банг Тао больше взять негде.

Коротко о проекте

Параметр	Значение
Застройщик	Banyan Group, биржа Сингапура (SGX: B58)
Бренд отеля	Garrya, велнес-линейка группы
Район	Банг Тао, Чернг Талай, внутри Laguna Phuket
Корпуса	шесть по четыре этажа
Квартир	68, от 57 до 316 м²
Свободно	31 квартира
Цена от	16 850 000 бат
Цена метра	от 292 870 до 380 443 бат
Форма владения	лизхолд 30 + 30 + 30

Что значит «первая линия» в этом проекте

Это первый вопрос, который надо закрыть честно, потому что от него зависит, стоит ли вообще ехать на просмотр.

Участок действительно выходит на пляж. Но на песке стоят пляжный клуб, бар-ресторан и пляжный бассейн — общая инфраструктура проекта. Жилые корпуса расположены вглубь, за отелем и рестораном.

Порядок от воды такой:

1. пляжный клуб и бассейн — прямо на песке
2. отель и вестибюль
3. Ромашка и Камелия — первый ряд домов
4. Магнолия и Нарцисс — второй ряд, у пруда
5. Пион и Вистерия — третий ряд, у дороги общего пользования

Соседи слева, Banyan Tree Beach Residences, стоят прямо на песке. Garrya — нет.

Что это значит на практике: до воды идти по своей территории, мимо своего пляжного клуба, метров двести. Море из окна видно с верхних этажей поверх крыш, с нижних — сад и бассейны.

Находка из термшитов: за близость к морю не доплачивают

Я разобрал три термшита построчно — 68 лотов. Вот что получилось по цене метра:

Что	Где стоит	Метр
Двушки 115 м², первая очередь	ближе всех к пляжу	292 870 – 322 174
Однушки 57 м², Вистерия	дальше всех, у дороги	295 614 – 319 298
Пентхаусы 239 м², Пион	дальше всех, у дороги	312 259 – 337 280

Разброс по всему проекту — меньше пятнадцати процентов, и объясняется он этажом и бассейном на крыше, а не расстоянием до воды.

Самые дорогие квартиры проекта стоят дальше всего от моря. Пентхаусы Пиона идут от 74,6 миллиона, и это третий ряд у дороги. Платят за площадь, верхний этаж и частный бассейн, а не за близость к пляжу.

Вывод для покупателя простой: если важна близость к воде, берите первую очередь — там метр дешевле, а до пляжа ближе.

Что осталось

По термшитам от 24 июня 2026 года свободна 31 квартира из 68. Продано и забронировано 54 процента, остаток — 1,55 миллиарда бат.

Что	Сколько	Цена
Однушки 57–58 м², Вистерия	5 квартир	от 16 850 000
Двушки 113–115 м², первая очередь	13 квартир	от 33 680 000
Пентхаусы 215–316 м² с бассейном на крыше	13 квартир	от 67 380 000

Порог входа в проект — 16 850 000 бат за однушку 57 метров.

Акция до 30 сентября: скидка 19 процентов

Застройщик выделил семь квартир по цене ниже прайса. Два лота в этом списке меняют картину по проекту:

Лот	Тип	Было	Стало	Скидка
3101	двушка 115 м²	37 050 000	29 900 000	7 150 000
3102	двушка 115 м²	37 050 000	29 900 000	7 150 000
3203	двушка 113 м²	33 950 000	32 950 000	1 000 000
4203	двушка 113 м²	33 950 000	32 950 000	1 000 000
6501	однушка 57 м²	18 200 000	17 200 000	1 000 000
6502	однушка 57 м²	17 670 000	16 670 000	1 000 000
6503	однушка 57 м²	17 670 000	16 670 000	1 000 000

Лоты 3101 и 3102 по 29,9 миллиона — это метр 259 998 бат против 322 174 по прайсу. Лучшая цена метра во всём проекте, и она держится до конца сентября.

Цена к району: дороже вдвое

Средний метр остатка — 317 295 бат.

Для сравнения: метр в Банг Тао в открытых источниках идёт по 140–185 тысяч, брендированные резиденции InterContinental в Камале — 257 тысяч.

Garrya дороже InterContinental на 23 процента и примерно вдвое дороже обычной новостройки в том же районе. Это не ошибка в прайсе — это цена за участок у воды внутри Laguna Phuket.

Что даёт Laguna Phuket

Это не отдельный дом, а квартира внутри курорта, который работает с 1994 года.

• шесть отелей группы и общие пляжи
• гольф-поле Laguna Golf Phuket из сотни лучших в мире
• Canal Village: магазины, рынок, рестораны
• бесплатные шаттлы и лодки между отелями
• Boat Avenue и Porto de Phuket — рядом, за воротами
• Bangkok Hospital Phuket и школа HeadStart — в пределах десяти минут

Владельцу дают членство в The Sanctuary Club: 30 процентов скидки на проживание в отелях группы по всему миру, 25 на еду, 30 на гольф, 20 на спа. До 15 дней годовой квоты можно обменять на проживание в отелях сети в других странах. Плюс членство в пляжном клубе RAVA на песке Банг Тао.

Форма владения: 30 + 30 + 30

Полной собственности в проекте нет ни в одной очереди. Только лизхолд — долгосрочная аренда на 30 лет с двумя продлениями по 30, итого до девяноста.

Этап	Что происходит
Первый срок	30 лет, регистрируется в земельном департаменте
Первое продление	+30 лет, прописано в договоре
Второе продление	+30 лет, итого до 90

Регистрационный сбор — 1,1 процента от суммы договора.

Важный момент, который многие пропускают: договор регистрируют примерно через 180 дней после полной оплаты и завершения строительства всех зданий проекта, а не только вашего корпуса. Купивший в первой очереди ждёт, пока достроят Пион.

Лагуна — первая компания на Пхукете, которая уже проходила процедуру продления таких договоров. Для лизхолда это главный аргумент: механизм не теоретический.

Аренда: только через отель

• Сдавать самостоятельно нельзя. Вся аренда идёт через отель, назначенный застройщиком.
• Два режима: инвестиционный, где доход максимальный, и лайфстайл, где часть года вы живёте сами.
• Доход выплачивается ежеквартально.
• Налог у источника — 15 процентов для иностранных владельцев (5 процентов для налоговых резидентов Таиланда).
• Мебель выбрать нельзя: единый гостиничный пакет.
• Планировку менять нельзя.

Отдельно: отель Garrya Phuket на момент продаж ещё не открыт. Резиденции продаются под управлением бренда, которого на этом участке пока нет.

Как платить

Обычный график: 20 процентов при подписании договора, дальше по 20 на каждом этапе стройки — 25, 50, 75 процентов готовности и при сдаче.

С отсрочкой: 20 процентов при договоре, по 10 на трёх этапах, и 50 процентов после сдачи в рассрочку — год под 3 процента, три года под 5, пять лет под 7.

Отсрочка не передаётся новому владельцу при перепродаже — это личная привилегия первого покупателя.

Депозит при брони: 100 тысяч при цене до 30 миллионов, 300 тысяч до 50, 500 тысяч до 100, миллион свыше.

Четыре варианта, которые я бы смотрел

3101 — двушка 115 м², третий этаж, 29 900 000 бат по акции. Метр 260 тысяч, дешевле в проекте нет. По прайсу эта же квартира стоит 37 миллионов. Своя терраса с бассейном на 22 метра.

2201 — двушка 115 м², второй этаж, 33 680 000 бат. Самый дешёвый метр вне акции: 292 870. Первая очередь, до пляжного клуба ближе всех.

6502 — однушка 57 м², пятый этаж Вистерии, 16 670 000 бат по акции. Самый дешёвый вход в проект. Меньше денег — проще сдавать и проще выйти.

2401 — пентхаус 220 м², четвёртый этаж, 67 380 000 бат. Метр 306 тысяч, дешевле соседних пентхаусов. 124 метра террасы и свой бассейн на крыше.

Что не раскрыто в документах

Честный список того, чего в присланных материалах нет:

1. Плата за содержание — сколько бат за метр в месяц. В FAQ написано «будет предоставлена при подписании договора». Это единственная крупная статья расходов, которую покупатель не видит до сделки.
2. Точная дата сдачи по договору. В открытых источниках разброс на три года.
3. Площадь земельного участка.
4. Условия договора с оператором: сплит дохода, срок, сколько дней личного проживания даёт лайфстайл-режим.
5. Дата открытия отеля Garrya Phuket.
6. Разрешение на строительство и EIA.

Всё это надо запрашивать до внесения депозита.

Вердикт: покупают место, а не метры

Проект дорогой. Метр вдвое выше района, форма владения — только аренда, сдавать самому нельзя, налог 15 процентов, а отеля, чьим именем названы резиденции, пока не существует.

И при этом участок у воды в Банг Тао внутри Лагуны — товар, который не производят. Земля закончилась, а Banyan Group держит её тридцать лет и уже проходила продление лизхолда. Это не стартап с котлованом.

Если считать доходность на метр — проект проигрывает почти всем соседям. Если покупать адрес, который нельзя будет повторить, — других вариантов в этом месте нет.

Оценка по десяти критериям: 8,0 из 10. Тир B.

Вниз тянут два пункта: цена за метр к району и документы. Вверх — застройщик, локация и инфраструктура: по ним десятки.

Подойдёт

• кто покупает адрес и землю у моря
• кто хочет имя Banyan за своей дверью
• кто держит вдолгую и не считает годовые проценты
• кто пользуется отелями группы по миру

Не подойдёт

• у кого бюджет меньше 17 миллионов бат
• кому нужна полная собственность
• кто хочет сдавать сам, без посредника
• кто считает доходность на метр

Частые вопросы

Это правда первая линия? Участок — да, выходит на пляж. Но на песке стоит пляжный клуб проекта, а жилые корпуса вглубь, за отелем. До воды идти по своей территории.

Сколько квартир осталось? 31 из 68 по термшитам на конец июня 2026 года. Продано и забронировано 54 процента.

Можно ли купить во фрихолд? Нет. Только лизхолд 30 лет с продлениями 30 + 30.

Сколько стоит вход? 16 850 000 бат за однушку 57 метров. По акции до 30 сентября — 16 670 000.

Можно ли сдавать самому? Нет. Вся аренда только через отель. Налог у источника 15 процентов для иностранцев.

Когда сдача? Точной даты по договору в открытых материалах нет, в источниках разброс. Запрашивайте у застройщика письменно.

---

Полный видеоразбор Residences at Garrya — на моём YouTube-канале. Нужны термшиты всех очередей и расчёт платежей под ваш бюджет — напишите мне в Telegram: n_malyugin.